4 Ons bezit

Patrimonium heeft woningen in een gebied waar aardbevingen optreden. Dit heeft nu en in de toekomst effect op onder meer bedrijfsvoering en risico’s en daarmee eveneens op de jaarrekening.

In deze paragraaf vermelden wij de effecten van de aardbevingen. Er wordt aangegeven om welk vastgoed het gaat en vervolgens wordt ingegaan op de reeds ontstane schade en de afhandeling hiervan, de waarde en waarderingseffecten en de activiteiten op het gebied van versterken en verduurzamen. Tot slot wordt ingegaan op de gevolgen voor de jaarrekening.

Vastgoedbezit in aardbevingsgebied
Het vastgoed van Patrimonium bevindt zich uitsluitend in de stad Groningen en hiermee derhalve voor het grootste gedeelte niet in het risicogebied waar 20% of meer geaccepteerde schadegevallen ten opzichte van de totale woningvoorraad voorkomt. Per 2019 is het postcodegebied van Beijum aangemerkt als aardbevingsgebied in het handboek Marktwaardering. De marktwaarde van de woningen die Patrimonium in dit gebied heeft, zijn vanaf de jaarrekening 2019 gewaardeerd tegen full basis, welke jaarlijks middels een full taxatie wordt bepaald.

Schade afhandeling
Op grond van wettelijke bepalingen is de exploitant van de gasvelden, zijnde de NAM, aansprakelijk voor alle schade als gevolg van de exploitatie van de gasvelden. Patrimonium gaat er dan ook vanuit dat alle vormen van schade als gevolg van de aardbevingen volledig vergoed worden door de NAM.

Het wetsvoorstel Instituut Mijnbouwschade regelt dat alle schadeclaims als gevolg van de gaswinning uit het Groningenveld of de gasopslag bij Norg publiekrechtelijk in plaats van privaatrechtelijk bij de NAM afgehandeld kunnen worden. Daarvoor is een zelfstandig bestuursorgaan opgericht: het Instituut Mijnbouwschade Groningen. Dit Instituut gaat alle vormen van schade beoordelen die zijn ontstaan ten behoeve van gaswinning uit het Groningenveld of de gasopslag bij Norg. Dit betekent dat naast fysieke schade aan gebouwen en werken, voortaan ook andere vormen van schade, zoals waardedaling en immateriële schade, beoordeeld worden. En naast burgers kunnen ook bedrijven en overheden bij het Instituut terecht. Het Instituut Mijnbouwschade Groningen is het loket voor de afhandeling van alle vormen van schade. Wanneer de nieuwe Wet Mijnbouwschade in werking treedt is op dit moment nog niet bekend.

Effecten van aardbevingen op de waarde van en waardering van het onroerend goed
Aardbevingen kunnen een effect hebben op de waarde en daarmee de waardering van het onroerend goed. Dit raakt de jaarrekening voor zowel de marktwaarde in verhuurde staat en hiermee ook de beleidswaarde.
De rechtbank in Assen heeft in 2015 uitspraak gedaan waardoor waardedaling van onroerend goed als gevolg van aardbevingen aangemerkt kan worden als schade en daarmee in aanmerking komt voor een vergoeding door de exploitant, de NAM. De inhoud van dit vonnis is in januari 2018 overgenomen door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Alle woningbezitters en derhalve ook Patrimonium worden hiermee toegelaten tot een schadestaatprocedure waarin de omvang van de schade dient te worden vastgesteld. Ultimo 2020 is nog geen verzoek ingediend voor de uitkering in verband met de waardedaling. In 2021 zal dit zijn beslag krijgen.

Risico en beheersing
Over de risico’s is ook overleg gevoerd met de Aw en het WSW. De Aw en het WSW volgen de ontwikkelingen is het aardbevingsgebied. Patrimonium informeert de toezichthouders over de gevolgen voor hun portefeuilleplan en het strategisch vastgoedbeleid en -beheer.
De exploitanten van het gaswinningsgebied zijn wettelijk verplicht de schade en de kosten van het voorkomen van schade als gevolg van gaswinning te vergoeden (artikel 6:177 lid 1 en lid 4 BW, artikel 6:174 BW lid 3 BW en/of 6:162 BW in combinatie met art. 6:96 lid 1 en lid 2 onder a en b BW). We gaan ervan uit dat alle kosten betreffende aardbevingen door de exploitanten vergoed worden en dwingen dit desnoods via gerechtelijke stappen af.

Overheadkosten
In 2018 hebben de gezamenlijke corporaties in het aardbevingsgebied een akkoord bereikt over de vergoeding van overheadkosten. Deze vergoeding dekt niet alle kosten. De corporaties hebben besloten vanuit de bijdrage van de NAM allereerst de gemaakte externe kosten te vergoeden aan de individuele corporaties. In 2020 heeft Patrimonium in dit kader geen kosten gemaakt.

Versterken, verduurzamen en eisen nieuwbouw (versterkingsschade / bouwschade)
Lopende en in planning zijnde nieuwbouwprojecten in ons werkgebied zijn getoetst aan de vigerende praktijkrichtlijn voor aardbevingsbestendig bouwen (NPR). Daar waar nodig zijn bij bouwprojecten direct aanpassingen aangebracht in overleg met NAM. De meerkosten worden geclaimd bij de NAM, zijn onderdeel van de projectbegrotingen en worden (discussies over onderdelen daargelaten) door de NAM vergoed. In de planvorming van de overige nieuwbouwprojecten zijn de eisen van de vigerende NPR toegepast en de kosten hiervoor geraamd. Meerkosten worden ingediend bij de NAM. Dit geldt ook voor de kosten die verband houden met vertraging in de planvorming en/of realisatie als gevolg van onzekerheden ten aanzien van de noodzaak tot versterken. Ook voor het bouwproject dat in 2020 start vergoedt heeft de NAM een deel van de bouwkosten vergoed.

Gevolgen voor de jaarrekening
Als gevolg van bovenstaande omstandigheden bestaan in beperkte mate onzekerheden ten aanzien van de vastgoedwaardering per 31 december 2020. De vastgoedwaardering voor aangewezen aardbevingsgebieden houdt rekening met de gevolgen van de aardbevingen. Voor Patrimonium geldt dat wij voor een deel in een aangewezen gebied liggen. Ultimo 2020 heeft dit nog niet tot een lagere waardering geleid, mogelijk kan dit op termijn wel aan de orde zijn. Voor deze gebieden is ten behoeve van de jaarrekening 2020 een full-waardering van het vastgoed uitgevoerd conform de richtlijnen uit het handboek marktwaardering 2020. Gezien de status van de inventarisatie van de technische en economische schade aan het vastgoed, de status van de PRA bouwen, het ontbreken van voldoende referentie-transacties (zeker bij complexgewijze verkopen die de basis vormen voor een marktwaarde waardering) en de lopende gesprekken en procedures met de NCG, NAM en overige stakeholders zijn de financiële consequenties hiervan vooralsnog niet op voldoende betrouwbare wijze te bepalen. Wij gaan ervan uit dat de Rijksoverheid en daarmee de NAM de afspraken in het kabinetsbesluit van 17 januari 2014 zullen uitvoeren.

Patrimonium heeft beoordeeld of zij financieel in staat is om de gevolgen van de aardbevingsschade (waaronder het verschil tussen uitgaande kasstromen als gevolg van schadeherstel en -beperking en de extra kosten in haar bedrijfsvoering versus de te ontvangen vergoedingen) op te vangen en de toekomstige bedrijfsvoering te kunnen continueren. De afspraken met betrekking tot de vergoeding bij schade zijn vastgelegd in een convenant met de IMG. Het convenant loopt tenminste tot 1 juli 2021. Op basis van de afspraken in dit convenant is er voldoende zekerheid voor Patrimonium dat de kosten van schade worden vergoed. Naar de mening van het bestuur, met de kennis ten tijde van het opmaken van de jaarrekening is er geen aanleiding om te veronderstellen dat Patrimonium hier derhalve niet toe in staat zou zijn. Indien dit aan de orde zal zijn, heeft een lagere vastgoedwaardering geen effect op de leningsvoorwaarden, de financiering is geborgd bij het WSW, waarbij per balansdatum aan de criteria van het WSW wordt voldaan. Deze situatie leidt niet tot directe opeisbaarheid van de financiering. Patrimonium schat het risico ten aanzien van de continuïteit op dit moment als laag in.

Patrimonium beschikt naast woningen over andere vormen van vastgoed. In de onderstaande tabel wordt dit vastgoed weergegeven

De technisch servicemedewerkers van Patrimonium voeren het gehele dagelijkse klachtenonderhoud uit. Onderhoudsklachten worden afhankelijk van de urgentie, zo spoedig mogelijk verholpen. De medewerkers hebben hun vaste wijk. Zij zijn ‘het gezicht' van Patrimonium en signaleren vanuit de dagelijkse praktijk vroegtijdig problemen. Ook vervullen ze vaak een maatschappelijke rol in deze functie. Sociale problemen die om een oplossing vragen, melden ze binnen de organisatie, waarna geprobeerd wordt gerichte zorg te organiseren door instanties.

De totale onderhoudskosten voor 2020 bedragen € 11,1 miljoen, dit is exclusief de toegerekende personeels- en organisatiekosten. De kosten van onderhoud zijn hoger dan begroot maar lager dan de realisatie in 2019 (€ 12,2 miljoen). We hebben ten gevolge van de coronapandemie in sommige periodes minder onderhoud kunnen uitvoeren. In de benchmark komt naar voren dat de onderhoudskosten boven gemiddeld zijn, we hebben in 2020 zorgvuldig gestuurd op deze kosten waardoor de kosten zijn gedaald ten opzichte van 2019.

Patrimonium heeft in 2020 haar Duurzaamheidsvisie vastgesteld: “op weg naar 2050”. Deze visie draagt op drie pijlers: Duurzaam Wonen, Duurzame bedrijfsvoering en Duurzaam vastgoed. In onderstaande infographic hebben wij onze doelstellingen kort weergegeven.

In 2020 waren we reeds volop bezig om bovenstaande ambities waar te maken voor onze huurders. Zo bezochten energiecoaches in Beijum onze huurders (duurzaam wonen), hebben we zonnepanelen op ons kantoorgebouw gelegd en hebben we een contract gesloten om onze bussen te laten rijden op een (bijna) emissieloze brandstof (duurzame bedrijfsvoering). Op het gebied van duurzaam vastgoed hebben we in 2020 meer dan 300 woningen naar label A gerenoveerd en bouwden we een nieuwe woonvoorziening met kinderopvang welke evenveel energie oplevert als het gebruikt.

Als bewoners hun woning willen aanpassen aan hun eigen specifieke wensen dan wordt dit in principe toegestaan. Op hun verzoek kunnen tijdens de bewoning en/of bij mutatievoorzieningen als een moderne douche, woningisolatie en vaatwasaansluiting worden aangepast dan wel aangebracht tegen betaling van een huurverhoging of een eenmalige bijdrage. Het beleid voor zelf aangebrachte voorzieningen is in 2019 opgesteld en begin 2020 vastgesteld.

In 2020 is ca. € 14,8 miljoen geïnvesteerd in nieuwbouw, groot onderhoud en woningverbetering. We combineren planmatig onderhoud met de verduurzaming van onze voorraad door het opstarten van grote woningverbeteringsprojecten. Zo zijn in De Wijert met aannemer Boekema ca. 70 portiek-etagewoningen verbeterd naar label A en is in Vinkhuizen het woning-verbeteringsproject van 124 eengezinswoningen opgeleverd met Buursema Bouw. Ook in het centrum van Groningen aan het Damsterdiep is met Wits het project opgeleverd voor de verbetering van ca. 130 woningen. Daarnaast zijn nieuwe projecten opgestart zoals de renovatie van 128 woningen aan de Saffierstraat in Vinkhuizen en is in Selwerd gestart met de renovatie en verduurzaming van 40 eengezins-woningen. In 2020 werden meer dan 300 woningen verduurzaamd. In 2021 trekken we deze lijn door en worden er in diverse wijken waaronder Beijum, Selwerd, Vinkhuizen en Corpus den Hoorn en de Wijert onderhoudswerkzaamheden gecombineerd met het verduurzamen van de woningen.

De leegstand bij mutatie is minimaal. Aan enige leegstand bij mutatie is niet te ontkomen omdat het regelmatig nodig is om asbest uit de woning te verwijderen en dat kost tijd. Zie onderstaande tabel.

Bij mutaties worden woningen zo nodig voorzien van een douche of er vinden ingrijpende onderhoudswerkzaamheden plaats. Ook vinden in de woningen bij mutaties een uitgebreide asbestinventarisatie en indien nodig een asbestsanering plaats.

 

Patrimonium heeft zich tot doel gesteld om jaarlijks 70 nieuwbouwwoningen op te leveren. Zowel aan de technische kwaliteit als aan de functionaliteit van de woning of het woongebouw stelt Patrimonium hoge eisen en ook wordt er aardbevingsbestendig gebouwd.

Beijum
In Beijum zijn we de voorbereidingen aan het treffen voor de bouw van woningen op een oude schoollocatie van de gemeente Groningen. Samen met omwonenden zijn we integraal aan het ontwerpen aan een plan dat gedragen wordt door de wijk. We hopen de bouw te starten eind 2021.

Knikdak
Patrimonium heeft eind 2019 de vergunning gekregen om een kinderopvanglocatie en 22 appartementen te bouwen in Beijum. De bouw wordt uitgevoerd door firma Kooi uit Appingedam en is gestart in januari 2020. Het kinderdagverblijf en de woningen zijn in januari 2021 opgeleverd. De woningen leveren evenveel energie als ze gebruiken. De woningen zijn gasloos, zeer energiezuinig en ze zijn aardbevingsbestendig gebouwd.

Opties grond
Patrimonium is actief op zoek naar mogelijk locaties om te kunnen bouwen, zodat kan worden voldaan aan de doelstelling om elk jaar 70 woningen te bouwen. Hiervoor heeft Patrimonium met de gemeente afspraken gemaakt om diverse haalbaarheidsstudies te starten op diverse locaties. Patrimonium en Nijestee werken samen met de gemeente aan plannen voor Suikerzijde. De eerste plannen zullen gepresenteerd worden in 2023. Patrimonium is daarnaast met meerdere ontwikkelaars in gesprek om te kijken of er samenwerkingen mogelijk zijn om de 70 woningen per jaar te kunnen realiseren.

In 2020 zijn diverse studies opgezet om diverse woningen te slopen en te vervangen door nieuwbouw. We verwachten in 2021 de eerste sloopbesluiten te kunnen nemen om in 2022 nieuwe woningen te kunnen realiseren op inbreidingslocaties.

In het verslagjaar zijn geen woningen gesloopt.

Het aantal woningen bedroeg aan het einde van het verslagjaar 6.222. In de onderstaande tabel is ons totale vastgoed weergegeven (per 31 december 2020).

Dit overzicht laat zien dat Patrimonium relatief oud bezit heeft, wat meer onderhoudskosten met zich meebrengt. Het is noodzaak om op termijn bij bepaalde wooncomplexen te kiezen voor sloop en vervangende nieuwbouw waarmee het bezit wordt verjongd.

De samenstelling van onze voorraad huurwoningen is als volgt: 22% van de woningen heeft een huurprijs < € 432,51 en behoort tot de goedkope voorraad; 70% van de woningen heeft een huurprijs tussen € 432,51 en € 663,40 en valt in de categorie betaalbare voorraad. Het overgrote deel van onze voorraad (92%) is daardoor geschikt voor bewoners met een inkomen tot de inkomensgrenzen die gelden voor de huurtoeslag.

Bovengenoemde huurprijsgrenzen zijn dezelfde als genoemd in de Wet op de Huurtoeslag. De gemiddelde huurprijs van alle woningen bedraagt € 520,80. Dit is een stijging van gemiddeld 2,14% ten opzichte van de gemiddelde huurprijs voor 2019 (€ 509,67).

Ook in 2020 is het SVB geactualiseerd. De complexanalyses zijn geactualiseerd. Vanuit de complex-analyses en wijkvisies worden zowel de nieuwbouwprogramma’s, herstructureringsprogramma’s en verduurzaming aangewezen. Ook is de verkooplijst geactualiseerd en bijgewerkt. In 2020 is gewerkt aan een strategie op bedrijfsonroerend goed welke in 2021 definitief zal worden afgerond. Ook is in 2020 de verkooplijst verder aangevuld zodat het gemiddelde van 20 verkopen per jaar de komende 10 jaar geborgd kan worden.

In het onderhoud voldoen wij aan de veiligheidseisen die voortvloeien uit wettelijke eisen en onze zorgplicht op het gebied van legionella en asbest en koolmonoxide.

Open verbrandingstoestellen
In 2019 is een project opgestart om alle open verbrandingstoestellen te verwijderen. In 2020 is het gelukt om de laatste gashaard te verwijderen.

Asbest
Bij verbouwingen mag geen gevaar ontstaan voor de gezondheid van bewoners en medewerkers door blootstelling aan asbest. We hebben daarom alle relevante mutatiewoningen (bouwjaar voor 1993) laten onderzoeken op asbest. Samen met een onderzoek in het oorspronkelijke bestek en de tekeningen is dit de basis voor een representatief referentiekader. De regelgeving omtrent het verwijderen van asbest wordt regelmatig aangescherpt en dat heeft als consequentie dat steeds meer asbest moet worden verwijderd en dat de kosten toenemen.

Asbest wordt ook steeds meer in de projectmatige aanpak verwijderd, zoals in de onderhoudsprojecten bij woningen in de Wijert, Vinkhuizen en Damsterdiep. Daar zijn diverse asbestonderdelen verwijderd. Vaak gaat dit om asbestpanelen, asbesthoudende kit en vensterbanken. Bij het vervangen van de kozijnen worden de asbest vensterbanken vaak ook verwijderd. Om de kosten te besparen, wordt er vaak een validatie uitgevoerd om de asbestverwijdering een klasse te verlagen. Dit is in twee projecten gelukt en daardoor is er behoorlijk bespaard in de kosten.

Legionellabeheer
Het voldoen aan de vigerende regelgeving voor legionellabeheer vergt veel inzet en middelen bij de complexen met een warmwatervoorziening. Ondanks de nodige inspectie en onderhouds-maatregelen blijkt steeds weer dat de legionella boven de normen uit komt. Alhoewel het vaak een niet gevaarlijke variant is, zijn we toch gehouden aan de regelgeving van de overheid.

Brandveiligheid
In 2020 hebben we een uitvraag gedaan om samen met een gespecialiseerd bedrijf een visie en uitvoeringsprogramma te schrijven op brandveiligheid. In 2021 zullen we samen met het bedrijf Brafon werken aan een definitief uitvoeringsprogramma. Inmiddels worden bij ons planmatig bij onderhoudsprojecten de eerste 500 brandmelders geplaatst omdat waarschijnlijk in 2022 dit verplicht aanwezig moet zijn in ons woningbezit.

Binnen het Nieuw Lokaal Akkoord is een Sociaal Plan wijkvernieuwing vastgesteld. Hierin is vastgelegd wat een huurder van een corporatie in de stad Groningen mag verwachten als de huurder gedwongen moet verhuizen in verband met de noodzakelijke sloop of renovatie van de huurwoning. De bedragen voor de verhuiskostenvergoeding zijn voor de periode februari 2020 - februari 2021 vastgesteld op € 6.253,00 voor een zelfstandige woning. Aangezien Patrimonium in 2020 geen sloop en omvangrijke renovaties had, is er geen gebruik gemaakt van dit reglement.

Om geld te genereren voor duurzaamheid, verkopen wij sociale huurwoningen bij mutatie of aan zittende huurders als deze op een eerder vastgestelde verkooplijst staan. De woningen worden verkocht tegen marktwaarde. De verkoop verloopt via een makelaar. In 2020 waren er 20 woningen begroot voor de verkoop. Er zijn in totaliteit 18 woningen verkocht, van 16 woningen heeft de transportatie ultimo plaatsgevonden, twee woningen waren ultimo onder voorbehoud verkocht. In 2020 is de verkoopvijver uitgebreid, daarnaast zijn een aantal zittende huurders, met een woning met verkooplabel, aangeschreven of ze belangstelling hadden voor de koop van hun huurhuis. De totale verkoop opbrengst van de woningen was 20% gemiddeld per woning hoger dan begroot.