Spring naar inhoud

Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2020

NETTO RESULTAAT EXPLOITATIE VASTGOEDPORTEFEUILLE

in €

  2020 2019
11. Huuropbrengsten    
Woningen en woongebouwen DAEB 39.470.999 38.709.227
Woningen en woongebouwen niet-DAEB 612.847 610.766
Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB 742.038 -842
Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB 1.610.121 1.573.791
  42.436.005 40.892.942
Huurderving wegens leegstand -574.117 -320.824
  41.861.888 40.572.118

De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2020 bedroeg 2,6% (1 juli 2019: 2,1%). De huuropbrengsten in 2020 bedragen € 41,9 miljoen en zijn daarmee dan € 1,29 miljoen hoger dan de huurinkomsten in 2019 (2019: € 40,6 miljoen). Deze hogere huurinkomsten bestaan voornamelijk uit de doorgevoerde huurverhoging en de in exploitatie genomen nieuwbouw in 2019, die in 2020 volledig in exploitatie is geweest. In het kader van de huursombenadering, is de totale huurverhoging voor het van toepassing zijnde deel van de portefeuille 2,53% (2019: 2,3%).

12. Opbrengsten servicecontracten    
Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten 2.388.413 2.198.030
Derving wegens oninbaarheid -27.262 -16.439
  2.361.151 2.181.591
13. Lasten servicecontracten    
Servicecontracten 2.255.603 2.192.586

De bedragen die in rekening worden gebracht voor levering en diensten, en overige onroerende en roerende zaken zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten. Zij worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. Jaarlijks vindt afrekening plaats met de huurders met betrekking tot de leveringen en diensten over het voorgaande jaar.

14. Lasten verhuur en beheeractiviteiten    
Overige opbrengsten -229.425 -201.519
Toegerekende organisatiekosten 1.660.052 1.885.519
  1.430.627 1.684.000
Lonen, salarissen en sociale lasten    
Lonen en salarissen 2.959.017 2.845.485
Sociale lasten 478.589 474.302
Pensioenlasten 498.987 431.426
Overige personeelskosten 399.017 1.039.758
  4.335.610 4.790.971

Personeelsleden
Gedurende het jaar 2020 had de corporatie gemiddeld 53 werknemers in dienst (2019: 51). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2019: -).

FTE

  2020 2019
Onderverdeeld naar:    
Directie/secretariaat 3,6 3,3
Financiële administratie en bedrijfsvoering 11 11,2
Verhuur en bewonerszaken 10 9,7
Technische dienst 28,6 27,1
  53,2 51,3

Pensioenlasten
De gehanteerde pensioenregeling van Patrimonium Groningen is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling:

  • Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen.
  • Er is sprake van een middelloonregeling.
  • De pensioenleeftijd is afhankelijk van de AOW pensioenleeftijd.
  • De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis.
  • Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 25% van de ouderdomspensioengrondslag respectievelijk 25% van de ouderdomspensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor.
  • Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.

De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn:

  • Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van Patrimonium Groningen.
  • Patrimonium Groningen is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting of recht op teruggave/premiekorting. Derhalve is geen voorziening opgenomen.

De (maand)dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2020 109,3% (ultimo 2019: 113,1%). De beleidsdekkingsgraad bedraagt ultimo 2020 103,1% (ultimo 2018 110,7%). Met deze beleidsdekkingsgraad voldoet het pensioenfonds niet aan de minimaal vereiste 104,2% die is voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB). Er is daarom sprake van een dekkingstekort. Daarnaast is de dekkingsgraad lager dan de vereiste dekkingsgraad van 126,0%. SPW zal daarom in het eerste kwartaal van 2021 een herstelplan indienen bij DNB waarin wordt aangetoond hoe het pensioenfonds verwacht dat binnen tien jaar tijd de dekkingsgraad herstelt tot het niveau van de vereiste dekkingsgraad.

Het bestuur van het pensioenfonds heeft verder een financieel crisisplan opgesteld waarin is beschreven welke aanvullende maatregelen kunnen worden genomen om tijdig herstel mogelijk te maken. Het bestuur van het pensioenfonds zal, indien blijkt dat het fonds niet tijdig kan herstellen, conform dit financieel crisisplan, aanvullende maatregelen moeten nemen.

Grondslagen voor de toegerekende organisatiekosten
De toegerekende organisatiekosten aan verhuur, verkoop en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid. De kostenverdeling vindt hoofdzakelijk plaats op basis van fte en loonsom.

Toerekening organisatiekosten

in €

  2020 2019
Toerekening organisatiekosten    
Lonen en salarissen 3.905.024 3.751.214
Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa 253.485 400.324
Overige personeelskosten 430.586 1.039.758
Overige toe te rekenen kosten 1.228.450 1.949.391
Toe te rekenen organisatiekosten 5.817.545 7.140.687
Organisatiekosten toegerekend aan:    
- Lasten verhuur en beheeractiviteiten 1.660.052 1.885.519
- Lasten onderhoudsactiviteiten 2.941.513 3.819.835
- Lasten behorende tot nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille 29.594 40.954
- Overige organisatiekosten 828.586 1.009.775
- Leefbaarheid 357.800 384.604
Totaal toegerekende organisatiekosten 5.817.545 7.140.687

De organisatiekosten zijn toegerekend op basis van een kostenverdeelstaat, op basis van het aantal fte en de loonsom. Op basis hiervan is onderstaande verdeelstaat toegepast op de toe te rekenen organisatiekosten:

  2020 2020 2019 2019
  FTE Loonsom FTE Loonsom
- Lasten verhuur en beheeractiviteiten 25,90% 25,43% 26,02% 25,26%
- Lasten onderhoudsactiviteiten 54,16% 51,32% 55,14% 51,98%
- Overige directe lasten exploitatie bezit 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
- Lasten behorende tot nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille 0,56% 0,55% 0,57% 0,58%
- Overige organisatiekosten 12,74% 16,49% 11,75% 16,10%
- Leefbaarheid 6,64% 6,21% 6,52% 6,08%
Totaal toegerekende organisatiekosten 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

in €

  2020 2019
15. Lasten onderhoudsactiviteiten    
Planmatig onderhoud 4.666.842 7.071.125
Mutatieonderhoud 2.710.465 475.711
Reparatie-/klachtenonderhoud 3.764.569 4.776.633
Toegerekende organisatiekosten 2.941.513 3.819.835
  14.083.389 16.143.304
     
16. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit    
Belastingen exploitatie 3.388.610 3.005.962
Verzekeringen 164.350 -82.316
Verhuurderheffing 4.832.640 4.140.877
Overige directe kosten 400.724 357.531
  8.786.324 7.422.054
Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa    
Materiële vaste activa 253.485 400.324
  253.485 400.324

17. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille
Voor het verkochte daeb en niet-daeb vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de marktwaarde in verhuurde staat. Het in de winst-en-verliesrekening verantwoorde resultaat bij verkoop van vorengenoemd vastgoed is derhalve beperkt, gezien het geringe verschil tussen de opbrengstwaarde en de boekwaarde.

Verkoop huurwoningen (daeb en niet-daeb vastgoed in exploitatie)

Verkoopopbrengst 3.203.413 2.128.312
Af: Verkoopkosten -159.619 -167.906
Af: Toegerekende organisatiekosten -29.594 -40.954
Af: Marktwaarde verkochte vastgoedportefeuille -2.169.268 -1.194.096
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 844.932 725.356

De verkoopopbrengst betreft 16 verkochte woningen (2019: 12 woningen). De door verkoop in 2020 gerealiseerde waardestijging ten opzichte van de boekwaarde begrepen in de herwaarderingsreserve in het eigen vermogen, bedraagt € 1.330.511.

18. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille    
Terugneming afwaardering vastgoed in ontwikkeling 205.527 -1.952.268
Waardeverandering door investeringen in bestaand DAEB en niet-DAEB Dotatie voorziening onrendabele investeringen -4.305.329 0
  0 -205.527
  -4.099.802 -2.157.795
19. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille    
Waardeveranderingen DAEB vastgoed in exploitatie 78.221.740 76.875.600
Waardeveranderingen Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 321.349 2.028.214
  78.543.089 78.903.814
20. Kosten overige activiteiten    
Dotatie dubieuze debiteuren 192.690 0
21. Overige organisatiekosten    
Kosten uit hoofde van governance 349.824 331.184
Toegerekende organisatiekosten 828.586 1.009.775
Advieskosten 293.339 0
  1.471.749 1.340.959
     
Accountantshonoraria    
Controle van de jaarrekening 155.760 168.704
Andere controlewerkzaamheden 18.150 18.150
  173.910 186.854

Bovenstaande honoraria voor onderzoek van de jaarrekening is gebaseerd op de totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening 2020 ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende 2020 zijn verricht. Naast de controle van de jaarrekening is door de accountant de dVi-controle 2020 uitgevoerd.

22. Leefbaarheid    
Leefbaarheidsbijdrage schone woonomgeving/overlast/veiligheid 471.614 355.158
Toegerekende organisatiekosten 357.800 384.604
  829.414 739.762
Financiële baten en lasten    
23. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten    
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 572 91.767
24. Rentelasten en soortgelijke kosten    
Rente op leningen overheid en kredietinstellingen -7.104.850 -7.462.059
Borstellingsvergoeding -69.960 -20.000
Overig -15.917 -47.839
  -7.190.727 -7.529.898

25. Belastingen

Schattingen
De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.

Belastingdruk winst-en-verliesrekening
De belastinglast/-bate over het resultaat in de winst-en-verliesrekening bestaat uit de volgende componenten:

in €

  2020 2019
Vennootschapsbelasting -1.198.570 -1.858.325
Mutatie latente belastingvorderingen 124.000 -616.832
  -1.074.570 -2.475.157

Aansluiting toepasselijk en effectieve belastingtarief
Het toepasselijk (wettelijk) belastingtarief bedraagt 25% (2019: 25%). Het effectieve belastingtarief, zijnde de belastinglast in de winst-en-verliesrekening uitgedrukt als % van het jaarresultaat voor belastingen, bedraagt 15,03% (2019: 2,97%).

in %

  2020 2019
Nominale belastingdruk 25,00% 25,00%
     
Permanente verschillen    
Impact tariefswijziging in latenties -0,19% 0,00%
Dotatie HIR 0,00% -0,24%
Niet aftrekbare kosten 0,00% 0,04%
Opwaardering gebouwen 0,00% 0,23%
Fiscale afschrijvingen 0,00% -0,03%
Fiscale onderhoudslast niet gewaardeerd 0,00% -0,68%
Mutatie ORT 0,00% -0,05%
Effect contantmaking latenties -25,02% -22,96%
Afronding en aansluiting 0,00% -0,12%
Effect niet gewaardeerde latenties -0,02% 0,00%
Mutatie VPB latentie dit boekjaar 0,00% 0,74%
Acute VPB voorgaande jaren 0,00% -0,16%
ATAD renteaftrekbeperking 1,48% 1,20%
Correctie voorgaande jaren 0,07% 0,00%
Opstaptarief (€ 200.000 tegen 16,5% i.p.v. 25%) -0,02% 0,00%
     
Effectief tarief 1,29% 2,97%

Bezoldiging van de directie en de commissarissen
De bezoldiging van huidige en gewezen directie en commissarissen die in het boekjaar ten laste van de toegelaten instelling zijn gekomen, bedragen respectievelijk € 153.274 (2019: € 161.736) en € 79.152 (2019: € 81.965).

Groningen, 26 mei 2021

S.J. Krajenbrink

Volgend hoofdstuk: 10 Toelichting op het kasstroomoverzicht 2020