8 Toelichting op de balans per 31 december 2020

VASTE ACTIVA

Het effect van de niet-gerealiseerde waardeverandering op de mutatie herwaardering in de herwaarderingsreserve bedraagt voor het DAEB- en niet-DAEB vastgoed in exploitatie respectievelijk € 79.061.897 en € 1.590.957.

De in de verloopoverzichten weergegeven herclassificaties hebben betrekking op sfeerovergangen tussen DAEB en niet-DAEB als gevolg van nieuwe contracten. De herclassificaties hebben voor zover het sfeerovergangen betreft van DAEB naar niet-DAEB, niet geleid tot andere waarderingsgrondslag, en hebben daarom géén effect op vermogen of resultaat.

Mutaties in de marktwaarde van het bezit van een corporatie worden veroorzaakt door: - Aanpassingen (van parameters) als gevolg van marktontwikkelingen

• Aanpassingen in de methodiek van het handboek voortkomend uit de praktijk
• Aanpassingen als gevolg van gewijzigde wet- en regelgeving
• Mutaties in het bezit
• Mutaties in de basisgegevens van verhuureenheden en complexen
• Wijzigingen in de gebruikte software of modellen voor het uitvoeren van de waardering.

Hieronder worden de belangrijkste factoren voor de wijziging van de marktwaarde ten opzichte van vorig jaar toegelicht:

WOZ-waardes (mutatie objectgegevens)
Ten opzichte van 2019, is de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen gestegen van € 128,9 duizend naar € 146,2 duizend . Deze stijging van + 13,4% veroorzaakt een stijging van de gehanteerde leegwaarde en daarmee de verkoopopbrengsten.

Leegwaardestijging (parameteraanpassingen a.g.v. marktontwikkelingen)
De leegwaarde is de geschatte verkoopprijs op basis van de kosten koper, vrij van huur en overige lasten. De leegwaarde wordt als opbrengst in het uitpondscenario opgenomen, zodra de mogelijkheid tot de verkoop van een verhuureenheid zich voordoet. De leegwaarde wordt gelijkgesteld aan de geïndexeerde WOZ-waarde. De (verwachte) stijging van de leegwaarde, heeft een positief effect op de marktwaarde.

Disconteringsvoet (mutatie parameteraanpassingen)
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt.

De gemiddelde disconteringsvoet van woningen is als gevolg van de marktontwikkelingen gedaald van 7,08% naar 6,45% (-8,9%). Deze daling van de disconteringsvoet heeft een positief effect op de marktwaarde.

Tarief overdrachtsbelasting
Per 1 januari 2021 wijzigt het tarief overdrachtsbelasting voor beleggers van 2% naar 8%. Dit heeft gevolgen voor de transactiekosten over de eindwaarde, deze liggen 6% hoger dan voorheen. Hierdoor is de eindwaarde aanmerkelijk lager. Omdat de eindwaarde een belangrijke component is in de marktwaarde, komt het effect daarin ook tot uiting.

Uitgangspunten marktwaarde
De onderverdeling van het vastgoed in exploitatie naar vastgoedtype is als volgt (in duizenden euro’s):

Bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat is gebruik gemaakt van meerdere macro economische parameters en of schattingen. Het handboek modelmatig waarderen marktwaarde bepaalt de marktwaarde van de onroerende zaken in exploitatie op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen (Discounted Cash Flow methode). De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario.

Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan. De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van vijftien jaar. In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren. - Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelstel. - Indien de maximale huur hoger is dan liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur. Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van de macroeconomische parameters:

Inschakeling taxateur
Jaarlijks wordt 1/3 deel van de onroerende zaken in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Dit betekent dat elk derde deel van de onroerende zaken in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw wordt getaxeerd. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van Patrimonium Groningen en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.

Toepassing vrijheidsgraden
Patrimonium Groningen heeft voor een gedeelte van haar vastgoedbezit (bedrijfsmatig-, maatschappelijk- en intramuraal zorg onroerend goed) verplicht de full versie van het Handboek toegepast. Daarnaast heeft Patrimonium Groningen voor haar eengezinswoningen, meergezinswoningen en parkeerplaatsen gelegen in het aardbevingsgebied de full versie van het Handboek toegepast. De reikwijdte, aard en omvang van de aanpassingen zijn van toepassing op meerdere complexen, derhalve worden de gehanteerde vrijheidsgraden hierna schematisch op portefeuilleniveau toegelicht. Indien en voor zover op complexniveau is afgeweken van de vrijheidsgraden op portefeuilleniveau, dan wordt dit separaat toegelicht. Ten slotte wordt hier opgemerkt dat bij de gehanteerde vrijheidsgraden zoveel als mogelijk aansluiting is gezocht bij het document "Best Practices vrijheidsgraden behorende bij het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde", dat tot stand is gekomen op basis van een samenwerking tussen diverse gespecialiseerde partijen.

De hierna genoemde vrijheidsgraden hebben betrekking op de mate van afwijking ten opzichte van de basisvariant.

Schematische vrijheid
Wordt toegepast bij BOG/ZOG-objecten en heeft betrekking op het specifieke verloop van de toekomstige huuropbrengst.

Markthuur(stijging)
Deze vrijheidsgraad is toegepast. Taxateur heeft op complexniveau referenties geraadpleegd, uit de NVMdatabase teneinde marktconforme markthuur(stijgingen) voor de getaxeerde BOG/MOG/ZOG-objecten in de taxaties te kunnen verwerken.

Exit yield
Deze vrijheidsgraad is toegepast bij MOG/ZOG-objecten. Taxateur acht een inschatting van de exit yield op basis van het model van taxateur (waarbij onder meer de aanwezige huurpotentie als uitgangspunt wordt gehanteerd) beter passend en tot meer marktconforme waarderingsuitkomsten komt.

Leegwaarde(stijging)
Deze vrijheidsgraad is wel toegepast. Taxateur heeft de leegwaarde van meergezinswoningen in het aardbevingsgebied o.b.v. referenties naar boven bijgesteld. Patrimonium Groningen te Groningen

Disconteringsvoet
Deze vrijheidsgraad is wel toegepast, zowel bij BOG/MOG/ZOG-objecten als de eengezins- en meergezinswoningen. Taxateur is van mening dat de disconteringsvoet die tot stand komt op grond van de basisversie onvoldoende recht doet aan de afwijkende risicoprofielen van de complexen onderling, en heeft derhalve per complex een inschatting gemaakt van de disconteringsvoet.

Mutatie- en verkoopkans
Deze vrijheidsgraad is toegepast op meergezinswoningen, waarbij de taxateur mutatiekansen naar beneden heeft bijgesteld.

Onderhoud
Deze vrijheidsgraad is toegepast. Taxateur acht een inschatting van regulier onderhoud bij enkele BOGobjecten en meergezinswoningen op basis van de Vastgoed Taxatiewijzer beter passend.

Technische splitsingskosten
Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.

Bijzondere omstandigheden
Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.

Erfpacht
Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.

Exploitatiescenario
Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.

Schattingen
Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het vastgoed waar de full waarderingsvariant van toepassing is, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de reële waarde van het gehele vastgoed in exploitatie – gewaardeerd volgens de DCF-methode – is de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen:

Schattingsparameters reële waarde

Beleidswaarde
De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie naar vastgoedtype is als volgt:

De beleidswaarde 2020 is € 90.697.096 gestegen ten opzichte van 2019.

Uitgangspunten beleidswaarde
De beleidswaarde is een afgeleide waarde van de marktwaarde. Vertrekpunt voor de beleidswaarde is de huidige marktwaarde. Om te komen tot de beleidswaarde, is de DCF berekening van de marktwaarde voor woongelegenheden aangepast op vier onderdelen die duiding geven aan de maatschappelijke opgave. Dit betreft geen marktconforme maar maatschappelijke beleidskasstromen voor huur, onderhoud en beheer, en alleen doorexploiteren van het bezit in plaats van de hoogste van uitponden en doorexploiteren. Het verschil tussen markt- en beleidswaarde heet de 'maatschappelijk bestemming' en geeft duiding aan de waarde (en in de jaarrekening vermogen) dat niet wordt gerealiseerd gegeven het maatschappelijke beleid.

In het bestuursverslag is een beleidsmatige beschouwing opgenomen over het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van de onroerende zaken in exploitatie, alsmede de ontwikkeling van beide waardes en de consequenties van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde voor het eigen vermogen in paragraaf C.

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Patrimonium Groningen en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

• Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie.
• Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie.
• Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt.
• Inrekening van toekomstige verhuur en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd 'lasten verhuur en beheeractiviteiten' in de resultatenrekening.

De belangrijkste uitgangspunten en veronderstellingen zijn (voor zover ze afwijken van de marktwaarde in verhuurde staat) hieronder weergegeven:

Ten aanzien van stap 2 (betaalbaarheid) is de streefhuur gemiddeld:

• voor eensgezinswoningen: € 683 per maand, zijnde 76% van de maximaal redelijke huur (2019 € 638 per maand, zijnde 76% van maximaal redelijke huur);
• voor meergezinswoningen: € 590 per maand, zijnde 83% van de maximaal redelijke huur (2019 € 563 per maand, zijnde 84% van maximaal redelijke huur);

Ten aanzien van stap 3 (kwaliteit) is de beleidsonderhoudsnorm gemiddeld € 1.946 per verhuureenheid per jaar. Deze norm geldt voor zowel de eengezinswoningen als meergezinswoningen. In 2019 is de beleidsonderhoudsnorm gemiddeld € 2.162.

Ten aanzien van stap 4 (beheer) is de beleidsbeheernorm gemiddeld € 789 per verhuureenheid per jaar. Deze norm geldt voor zowel de eengezinswoningen als meergezinswoningen. In 2019 is de beleidsbeheernorm gemiddeld € 705.

WOZ-informatie
De WOZ-waarde bedraagt ultimo 2020 € 962,43 miljoen (2019: 870,80 miljoen).

Zekerheden en beperkingen
Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering.

Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de balans vermeld onder de ‘Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa’.

Er zijn geen woningen hypothecair bezwaard.

Juridische en feitelijke verplichtingen inzake de waardering van het vastgoed
Eind 2019 zijn er nieuwe prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Groningen over de ontwikkeling en realisatie van woningen voor de periode 2020-2024. Deze afspraken leiden niet tot restricties in de sfeer van huurprijs- en verkoopbeperkende regels, instandhouding van een bepaalde minimumomvang van de goedkope woningvoorraad of waardedrukkend effect op de geschatte marktwaarde van de vastgoedbeleggingen.

Aardbevingsrisico
Patrimonium Groningen heeft woningen in een gebied waar aardbevingen optreden. Dit heeft nu en in de toekomst effect op onder meer bedrijfsvoering en risico’s en daarmee eveneens op de jaarrekening. Het vastgoed van Patrimonium Groningen bevindt zich uitsluitend in de stad Groningen, een deel van de woningen bevindt zich in het risicogebied waar 20% of meer geaccepteerde schadegevallen ten opzichte van de totale woningvoorraad voorkomt.

Patrimonium Groningen heeft beoordeeld of zij financieel in staat is om de gevolgen van de aardbevingsschade (waaronder het verschil tussen uitgaande kasstromen als gevolg van schadeherstel en - beperking en de extra kosten in haar bedrijfsvoering versus de te ontvangen vergoedingen) op te vangen en de toekomstige bedrijfsvoering te kunnen continueren. Naar de mening van het bestuur, met de kennis ten tijde van het opmaken van de jaarrekening is er geen aanleiding om te veronderstellen dat Patrimonium Groningen hier niet toe in staat zou zijn. Patrimonium Groningen schat het risico ten aanzien van de continuïteit op dit moment als laag in. In het jaarverslag wordt een nadere toelichting gegeven over de aardbevingsrisico’s.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Afschrijvingen
De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode rekening houdend met een eventuele restwaarde, onder toepassing van de componentenbenadering en gebaseerd op de volgende verwachte gebruiksduur:

• bedrijfsterreinen: geen afschrijving
• automatisering: 5 jaar
• bedrijfsauto's: 5 jaar
• inventaris kantoor: 5 of 10 jaar
• kantoorgebouw (exclusief grond): 50 jaar

Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven, aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen verwaarloosbaar is.

Actuele waarde
De actuele waarde (WOZ) van het kantoorpand bedraagt € 969.000 (2019 € 978.000).

Zekerheden
Er zijn geen bedrijfsgebouwen en -terreinen hypothecair verbonden ten behoeve van kredietinstellingen.

Vastgoed in exploitatie
Ten aanzien van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie en ontwikkeling is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. De marktwaarde van het vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2020 € 858,3 miljoen. De fiscale boekwaarde bedraagt ultimo 2020 € 657,9 miljoen. Ultimo 2019 is dit € 766,8 miljoen, respectievelijk € 653,0 miljoen.

Het totale waarderingsverschil ultimo 2020 van €200,4 miljoen is gewaardeerd waarbij rekening is gehouden met tijdelijke verschillen voor zover hier passieve latenties tegenover staan én beschikbare toekomstige winst waarschijnlijk is.

Dit vindt zijn uiting in het waarderen van tijdelijke verschillen op woongelegenheden die in de komende 5 jaar, naar verwachting, worden verkocht (100 woningen) dan wel in de komende tien jaar op kan worden afgeschreven, waarbij alleen de woningen in aanmerking zijn genomen waarbij het verschil in waardering door afschrijving wordt gerealiseerd. Er is vooralsnog geen latentie voor toekomstige slopen in aanmerking meegenomen. In period zijn geen woningen gesloopt en is voor geen enkele woning een sloopbesluit genomen. Voor de overige woningen komen de tijdelijke verschillen pas dermate laat tot uiting, dat waarschijnlijkheid van toekomstige winsten, onvoldoende zeker is. De latentie is tegen de contante waarde opgenomen.

Leningen o/g en u/g
In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingverplichting respectievelijk -vordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. reële waarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen.

Herinvesteringsreserve
In de fiscale jaarrekening is een herinvesteringsreserve gevormd voor een bedrag ad € 1,2 miljoen (2019: € 0,8 miljoen). Deze uitgestelde belastingbetaling leidt tot een tijdelijk verschil met een passieve latentie tot gevolg. Gezien de zeer lange looptijd van dit tijdelijke verschil, is dit verschil gelijk aan de overige woningen op een contante waarde gewaardeerd.

De gehanteerde netto-disconteringsvoet bedraagt 2,44% (2019: 2,69%). De gemiddelde looptijd van de tot waardering gebrachte latente belastingverplichtingen is variërende tussen de 5 en 25 jaar.

Van de vordering wordt een bedrag van € 0,02 miljoen (2019: € 0,06 miljoen) naar verwachting binnen 1 jaar gerealiseerd.

Stand latente belastingvorderingen tot waardering gebracht
De latente belastingvorderingen opgenomen in de balans en de hiermee samenhangende latente belastinglasten/-baten in de winst-en-verliesrekening zijn als volgt te specificeren:

De latenties uit hoofde van tijdelijke verschillen, zijn gebaseerd op de volgende nominale waarderingsverschillen ultimo 2020:

Latente belastingverplichting op een contante waarde van nihil gewaardeerd
Het nominale verschil tussen de commerciële en fiscale waardering van het vastgoed bedraagt in totaal € 195,6 mln (2019: € 119,2 mln). Als gevolg van de lange termijn tot realisatie is de contante waardering van de latente belastingverplichting, die ziet op het verschil tussen de commerciële en fiscale waardering van het vastgoed op nihil gewaardeerd. Het doel van Patrimonium Groningen is om door te exploiteren waarbij eventueel sloop en nieuwbouw zal worden gepleegd bij de einde van het levensduur, derhalve zal het volledige waarderingsverschil waarschijnlijk niet tot realisatie komen (met uitzondering bij desinvesteringen) waarvoor wel een latentie wordt gevormd).

VLOTTENDE ACTIVA

Betreft de voorraad onderhoudsmaterialen van afdeling technische dienst in het magazijn en in de servicewagens.

De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. In de vordering op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen.

Patrimonium Groningen heeft een vordering uitstaan van € 193 duizend welke reeds meer dan 12 maanden openstaat. De beoordeling van de inbaarheid van deze vordering vereist een inschatting van subjectieve elementen. Op basis van onze gesprekken, schriftelijke bevestigingen en analyse van financiële rapportages, is deze post voorzien.

De huurdebiteuren bestaat uit de bruto huurdebiteuren van € 992 duizend (2019: € 510 duizend) verminderd met de voorziening dubieuze debiteuren van € 193 duizend (2019: € 0). Dit resulteert in een balanspost van € 799 duizend (2019: € 510 duizend). Binnen Patrimonium Groningen is een voorziening dubieuze debiteuren gevormd:

Per 31 december 2020 is in totaal € 519,7 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2019: € 440,4 miljoen), zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 374,0 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Patrimonium Groningen. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

Het eigen vermogen bedraagt per balansdatum € 645,5 miljoen (2019: € 563,2 miljoen). Het eigen vermogen is als volgt samengesteld:

De herwaarderingsreserve DAEB vastgoed en niet-DAEB vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de marktwaarde (op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde) en de boekwaarde op basis van historische aanschafprijs.

Voorstel winstbestemming 2020

Het bestuur stelt aan de raad van commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2020 ad € 82.196.737 als volgt te bestemmen:

• Het gerealiseerde resultaat over het boekjaar 2020 ad € 1.543.882 aan de overige reserves toe te voegen.
• Het niet-gerealiseerde resultaat ad € 80.652.854 (bestaande uit waardeveranderingen vastgoed in exploitatie) is reeds ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht.

De voorziening heeft een volledig kortlopend karakter. De dotatie aan de voorziening heeft voor € 4,3 miljoen betrekking op de aangegane onrendabele investeringsverplichtingen in bestaand vastgoed in exploitatie. De voorziening is gestegen doordat er per balansdatum meer onrendabele investeringsverplichtingen zijn voor onderhoudsprojecten in het vastgoed in exploitatie.

Van de voorziening heeft € 0 een looptijd < 1 jaar (2019: € 76.655) en € 0 een looptijd > 5 jaar (2019: € 0).

Van de voorziening heeft € 167.298 een looptijd < 1 jaar (2019: € 167.173) en € 0 een looptijd > 5 jaar (2019: € 0).

Van de voorziening heeft € 148.670 een looptijd < 1 jaar (2019: € 154.568) en € 0 een looptijd > 5 jaar (2019: € 0).

De effectieve rente voor langlopende leningen aan overheden en schulden/leningen aan kredietinstellingen bedraagt respectievelijk 5,32% en 3,18% (2019: 5,29% en 3,51%).

Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. De leningenportefeuille is in hoofdzaak opgenomen in de vorm van diverse annuïteitenleningen.

Voor een toelichting op de renterisico’s en reële waarde wordt verwezen naar de paragraaf financiële instrumenten.

Naast deze leningen is ultimo 2020 in totaal € 8.584.000 aan financiering aangetrokken met uitgestelde stortingen in 2021.

Langlopende leningen aan overheden

Zekerheden
Alle leningen overheid en kredietinstellingen zijn volledig geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Patrimonium Groningen zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie met een boekwaarde van € 858.259.451 (2019: € 766.828.831) niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan.

Achterstelling
Onder de schulden/leningen overheid en kredietinstellingen is geen achtergestelde schuld begrepen.

Aflossingssysteem
De leningen worden afgelost op basis van het annuïtaire dan wel het fixed systeem.

Reële waarde
De reële waarde van de schulden/leningen van kredietinstellingen bedraagt per 31 december 2020 € 307.980.710 (2019: € 280.037.461). De reële waarde van de schulden/leningen overheid bedraagt per 31 december 2020 € 9.075.003 (2019: € 9.823.912).

Aflossingsverplichtingen langlopende schulden

Zekerheden
Door de huisbankier zijn aan Patrimonium Groningen kasgeld- en rekening-courantkredietfaciliteiten ter beschikking gesteld voor een totaalbedrag van € 2,0 miljoen miljoen per 31 december 2020. Tegenover deze faciliteiten is geen zekerheid verstrekt.

Per balansdatum is binnen de kasgeldfaciliteit en binnen de rekening-courantfaciliteit nihil opgenomen. De verschuldigde rente van deze faciliteiten is variabel (Euribor plus opslag).

Door de huisbankier is aan Patrimonium Groningen een leningfaciliteit ter beschikking gesteld voor een totaalbedrag van € 584.000 per 31-12-2020. Tegenover deze faciliteit zal zekerheid worden verstrekt met betrekking tot onroerend goed met een boekwaarde van € 738.000. Deze leningfaciliteit is op balansdatum nog niet opgenomen, omdat nog niet aan alle voorwaarden was voldaan:

• splitsing van het het onroerendgoed in appartementsrechten
• verkrijgen van een Groenverklaring van RVO

De post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.

De post omzetbelasting oudere jaren betreft per saldo te ontvangen bedrag van € 214.318. Dit betreft omzetbelasting over de boekjaren 2015, 2016, 2017, 2018 en 2019.

De vooruitontvangen subsidie betreft een subsidie in het kader van de Stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen (SAH), welke is ontvangen voor het aansluiten van 526 woningen op een warmtenet. De werkzaamheden zullen vanaf boekjaar 2021 gefaseerd starten.

Alle schulden zijn kortlopend, korter dan 1 jaar.

Algemeen
De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico's die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.

Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico's
De primaire financiële instrumenten van Patrimonium Groningen, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van Patrimonium is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s.

Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. In dit kader maakt Patrimonium Groningen geen gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals renteswaps ter afdekking van het renterisico dat ontstaat uit haar financieringsactiviteiten. Het beleid van Patrimonium Groningen is om niet te handelen in financiële instrumenten voor speculatieve doeleinden.

De belangrijkste risico's uit hoofde van de financiële instrumenten van Patrimonium Groningen zijn het rente- en kasstroomrisico en overig prijsrisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico.

Het beleid van de groep om deze risico's te beperken is als volgt.

Kredietrisico
Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Patrimonium Groningen kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren.

Patrimonium Groningen maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt de groep enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken.

Liquiditeitsrisico
Periodiek worden liquiditeitsbegrotingen opgesteld. Door tussentijdse monitoring en eventuele bijsturing worden liquiditeitsrisico’s beheerst. In de liquiditeitsbegrotingen wordt rekening gehouden met beperkte beschikbaarheid van liquide middelen waaronder bankgaranties.

Valutarisico
Patrimonium Groningen loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro's zijn.

Renterisico (prijs- en kasstroomrisico's)
Patrimonium Groningen loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico's over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa), effecten en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen).

Renteprijsrisico's leningen overheid en kredietinstellingen
Ter beoordeling van het prijsrisico dat de groep loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden:

De effectieve rentevoet van de leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 3,25% (2019: 3,58%).

Rentekasstroomrisico's leningen overheid en kredietinstellingen
De contractuele renteherzieningsdata of aflossingsdata indien laatstgenoemde eerder liggen en de effectieve rentevoet van de zowel in de balans als niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van de groep waarover rentekasstroomrisico wordt gelopen, luiden als volgt:

De effectieve rentevoet van de financiële instrumenten, gegroepeerd onder vaste rentevoet, is vast gedurende de gehele looptijd van het instrument. De effectieve rentevoet van de financiële instrumenten gegroepeerd onder variabele rentevoet wordt herzien binnen een jaar, het betreft hier een roll-over lening. De andere financiële instrumenten van Patrimonium zijn niet in de bovenstaande tabel opgenomen, omdat ze niet rentedragend zijn en daardoor niet aan renterisico onderhevig zijn.

Overige kasstroomrisico's leningen overheid en kredietinstellingen
Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en de renteconversies:

De looptijd van de leningenportefeuille overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld respectievelijk 7,5 jaar (2019: 10,5 jaar) en 24,1 jaar (2019: 13,8 jaar).

Hierna worden de renterisico's van de leningenportefeuille per lening soort toegelicht:

• De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzienings-moment. Het risico van deze leningen betreft:
  • op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente;
  • de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente.
• De rente van de variabel rentende leningen (roll-over leningen) zijn allen gebaseerd op 1-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen is opgebouwd uit het Euribor percentage en een liquiditeitsopslag die varieert van 28 basispunten tot 31 basispunten.

Reële waarde 

Voor de variabele leningen loopt Patrimonium Groningen het risico dat de reële waarde van de leningen stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. reële waarderisico). Voor deze schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten.

Voor vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen (€ 184,3 miljoen) loopt Patrimonium het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. prijsrisico). Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten.

De reële waarde van de in de balans en niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van de groep luidt als volgt:

De reële waarde van de financiële instrumenten is bepaald met behulp van beschikbare marktinformatie en schattingsmethoden. De volgende methoden en aannames zijn gebruikt bij de bepaling van de reële waarde van de financiële instrumenten:

Financiële vaste activa
De reële waarde van de vorderingen onder de financiële vaste activa is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegen de geldende marktrente van 2,44% (2019: 2,69%) rekening houdend met voorziening voor oninbaarheid.

Liquide middelen, vorderingen en kortlopende schulden
Gezien de korte looptijd van deze instrumenten benadert de boekwaarde de reële waarde.

Langlopende schulden
De marktwaarde van de langlopende schulden is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegen de geldende marktrente conform de rentecurve d.d. 31 december 2019 (2019: 31 december 2019). Variërend van 1 maandstarief (maandcurve) -0,554% tot en met 30 jaar -0,023% (2019: -0,438% tot en met 0,621%) en de 6 maands curve, 6 maandstarief -0,526% tot en met 50 jaar -0,131% (2019: -0,324% tot en met 0,529%).

Bij de bepaling van de reële waarde is geen rekening gehouden met de WSW credit spread.

Hedges

Algem
ene hedgestrategiePatrimonium Groningen maakt geen gebruik van rentederivaten (renteswaps of rentecaps). Om die reden zijn hedge-instrumenten (renteswap- en rentecapcontracten) niet van toepassing.

Voorwaardelijke verplichtingen

WSW obligoverplichting
Leningen van toegelaten instellingen, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage van 3,85% (2019: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan toegelaten instellingen als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2020 heeft Patrimonium Groningen een aangegane obligoverplichting van € 8,1 miljoen (2019: € 7,7 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.

Meerjarige financiële verplichtingen

Operationele lease
Patrimonium Groningen heeft als lessee ultimo 2020 operationele leasecontracten voor bedrijfswagens afgesloten.

In 2020 is een totaalbedrag van € 134.865 aan leasebetalingen in de winst-en-verliesrekening verwerkt. De leaseverplichting korter dan 1 jaar bedraagt 115.240 (2019: 99.000).

Heffing voor saneringssteun
De Autoriteit Woningcorporaties (Aw) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het WSW heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2019-2023 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2019 tot en met 2023 van jaarlijks 1,0% van de jaarlijkse huursom. Op basis van deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn:

•2021: € 398.000; (2020: € 438.000)

•2022: € 408.000; (2021: € 449.000)

•2023: € 422.000; (2022: € 460.000)

•2024: € 436.000. (2023: € 475.000)

Aangetrokken, nog niet opgenomen leningen
Patrimonium Groningen heeft ultimo 2020 in totaal € 8.584.000 aan leningen aangetrokken met een stortingsdatum na balansdatum voor investeringen en herfinancieringen.

Erfpachtverplichtingen
Ten aanzien van de onroerende zaken in exploitatie zijn erfpachtverplichtingen aangegaan voor een bedrag van in totaal € 1.000 per jaar.

Investeringsverplichtingen
Per balansdatum is Patrimonium Groningen investeringsverplichtingen aangegaan met betrekking tot de nieuwbouw van sociaal vastgoed. Dit betreft het volgende projecten:

De bouw van 22 tweekamerappartementen (inclusief dagopvang) en een kinderdagverblijf van 60 huurwoningen in Beijum. Per 31 december 2020 bedraagt de resterende investeringsverplichting € 70 duizend.

Het onrendabel deel is in de jaarrekening verwerkt. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling binnen een periode van 1 jaar na balansdatum.

Er is sprake van niet in de balans opgenomen investeringsverplichtingen voor nieuwbouw van woningen voor een totaalbedrag van € 70 duizend.

Onderhoudsverplichtingen
Patrimonium Groningen is per einde boekjaar voor een bedrag van € 7.172.000 onderhouds- en renovatieverplichtingen aangegaan, waarvan de werkzaamheden in 2020 en 2021 zullen worden uitgevoerd.

Prestatieafspraken
Patrimonium Groningen heeft met de gemeente Groningen en de Huurdersorganisatie van Patrimonium Groningen geen meerjarige afspraken gemaakt over de ontwikkeling van woningen en energiebesparende maatregelen gedurende 2018-2022.

Niet in de balans opgenomen activa

Er is per balans datum geen sprake van niet in de balans opgenomen activa.