6 Risicoparagraaf

De Governancecode Woningcorporaties bepaalt dat in de woningcorporatie een op de woningcorporatie en haar bedrijfsvoering toegesneden intern risicobeheersing- en controlesysteem aanwezig is.

De doelstelling van risicomanagement is bij te dragen aan het bereiken van de doelstellingen die Patrimonium zich heeft gesteld. Interne beheersing dient als hulpmiddel bij het waarborgen dat operationele en financiële doelstellingen ook op de langere termijn worden bereikt en bij het voorkomen van verlies van bedrijfsmiddelen. Risicomanagement stelt organisaties in staat om op basis van een gestructureerde aanpak de in kaart gebrachte risico’s (vooraf) proactief te beheersen in plaats van (achteraf) op ad hoc-basis.

Activiteiten op het terrein van interne beheersing dienen een belangrijke bijdrage te leveren aan de betrouwbaarheid van de financiële verslaggeving en de voorspelbaarheid van prognoses in de tussentijdse rapportages. De activiteiten op het terrein van interne beheersing dienen mede te waarborgen dat Patrimonium relevante regels en wettelijke voorschriften naleeft, zodat de reputatie als maatschappelijke organisatie niet wordt geschaad of er andere nadelige gevolgen zijn. 

Door het structureel, uniform en op verschillende niveaus in kaart brengen van de risico’s en de bijbehorende beheersingsmaatregelen heeft Patrimonium een transparant overzicht van de mate waarin zij haar organisatie beheerst c.q. ‘in control’ is. Ook verschaft Patrimonium zich hiermee een redelijke mate van zekerheid over het behalen van haar doelstellingen.

Bestuurder en RvC moeten voortdurend inzicht hebben in de risico’s en onzekerheden, deze vervolgens analyseren en op basis daarvan besluiten nemen. Onder (eind)verantwoordelijkheid van de bestuurder en het managementteam (MT) zijn op praktische wijze bewakings- en controlemechanismen ingericht die een adequate beheersing van risico’s borgen. Daarnaast is een heldere interne en externe communicatie over risico’s belangrijk.

In het eerste kwartaal van 2020 is de risicomatrix geactualiseerd en zijn in totaal 27 risico’s benoemd voor Patrimonium; een deel van deze risico’s komt overeen met de business-risks van het WSW. Per risico zijn de kans, impact, risicobereidheid, risicostrategie en beheersmaatregelen benoemd.

Binnen de Planning & Control cyclus worden zowel over deze strategische als operationele risico’s gerapporteerd. Daarnaast worden stukken voor MT-vergaderingen altijd voorzien van de benoeming van mogelijke risico’s. In de praktijk vindt door het MT bewaking van de belangrijkste risico’s plaats aan de hand van de risicomatrix.

Belangrijke aandachtsgebieden die aandacht kregen in 2020 waren:

• Covid-19 crisis
• Hoge investeringen zonder gezonde businesscase / rendement voor nieuwbouw en bestaande bouw is onvoldoende
• Het niet meer kunnen voldoen aan de financiële ratio’s
• Duurzaamheidseisen voor 2021, 2030 en 2050
• Verandering in meting energieprestaties, verandering van de huidige labeling
• Actualiteit van data t.b.v. de registratie van Duurzaamheidsmaatregelen
• Politieke ontwikkelingen met financiële impact en veranderende wet- en regelgeving
• Prijsstijgingen in de bouw
• Ambities van de overheid m.b.t. gasloze wijken
• Betaalbaarheid van woningen
• ICT / ERP afhankelijkheid is groot
• De kwetsbaarheid van een ICT medewerker
• Datakwaliteit niet op orde / Informatie onbetrouwbaar
• Strategische personeelsplanning
• Verandering digitalisering leidt tot kennisachterstand bij medewerkers
• Renterisico (omvang en percentage)
• Tekort op de arbeidsmarkt
• Onveilig bezit
• Te veel oud bezit
• Beschikbaarheid van woningen
• Interne processen niet op orde
• Klantvisie nog niet voldoende ontwikkeld, ontevredenheid huurders wordt groter
• Stijging van de controledruk
• Aardbevingsschade, meer bezit per 2019 in aardbevingsgebied
• Te kleine verkoopvijver
• Demografische ontwikkelingen
• Niet goed functionerend magazijn

Bovenstaande risico’s zijn verwerk in het spinnenweb model zoals op de volgende pagina is gepresenteerd. Er is een intern risicobeheersing- en controlesysteem om de diverse risico’s te beheersen door middel van een risicomatrix. De 24 business-risks die door het WSW zijn onderscheiden, zijn onderdeel van het interne risicobeheersingssysteem. Belangrijke onderdelen hiervan zijn onder andere:

• Functiescheiding voor kritische processen, zoals verhuur- en verkoop van bezit, inkopen, opdrachtverstrekking, lonen en salarissen, treasury en betalingstransacties.
• Bevoegdheden en hieraan gekoppelde budgetverantwoordelijkheid.
• Een Integriteitscode voor toezicht, bestuur, management en medewerkers.
• AO/IB (het samenspel van administratieve organisatie en maatregelen van interne beheersing) voor de belangrijke en risicovolle processen.
• Een portefeuillestrategie die periodiek wordt herijkt.
• Meerjarenonderhoudsplan en -begroting gebaseerd op actuele inspectiegegevens
• Financiële meerjarenprognose gebaseerd op de uitgangspunten van het WSW en de Aw die de basis vormt voor de beleidswaarde.
• Kwartaalrapportages over de ontwikkeling van de strategische en operationele risico’s.  In deze rapportage zijn ook begrepen de resultaat- en liquiditeitsprognose, analyse van de (financiële) projectvoortgang en de projectrisico’s. De kwartaalrapportage wordt behandeld in de vergaderingen van het MT en de RvC.
• Een jaarrekening die op consistente wijze met inachtneming van relevante wet- en regelgeving wordt opgesteld.
• Goedkeuringsproces voor vastgoedinvesteringen door de bestuurder en de RvC met beslisdocumenten ter definitieve goedkeuring.
• In 2020 is het investeringsstatuut herijkt, hierin zijn onder andere de processen en het toetsingskader voor investeringen benoemd
• Financieel-reglement en treasurystatuut, waarin onder meer is vastgelegd dat het aangaan van derivatentransacties alleen onder bepaalde voorwaarden is toegestaan en waarin duidelijke randvoorwaarden, bevoegdheden en procedures zijn vastgelegd voor het aangaan van verplichtingen
• Een scherpe interne controle van de inkomenstoetsing bij toewijzing van een woning, waardoor de foutkans bij toewijzing aanzienlijk is verkleind
• Het verder ontwikkelen van een automatiseringstool bij huurachterstanden en daarop aangepaste processen en protocollen. Hierdoor hopen we nog sneller te kunnen acteren en het risico op huurachterstand te verkleinen, met als doel sneller een preventietraject te kunnen starten.

Adequate en effectieve risicobeheersings- en (al dan niet geautomatiseerde) controlesystemen bieden geen absolute garantie voor het realiseren van onze organisatiedoelstellingen. Het volledig uitsluiten en uitbannen van wezenlijke fouten, verliezen, fraude of overtreding van wetten en regelgeving kan dan ook niet. Fundament voor de werking van onze control en interne beheersing is de houding en het gedrag van onze medewerkers. Deze staan voorop en zijn van doorslaggevend belang. Om houding en gedrag te reguleren die de interne ‘checks en balances’ in de organisatie verankeren, zijn interne beheersingskaders ontwikkeld, die ook geformaliseerd zijn. Deze zogenaamde soft-controls worden steeds meer toegepast in de organisatie

Voor Patrimonium hebben we voor 2020 vooral de focus gelegd op die risico’s die het meest manifest waren, waarvan de kans van optreden het grootst was. In 2020 hebben zich geen grote risico’s voorgedaan die een impact hebben gehad op de resultaten en/of financiële positie van Patrimonium. In de onderstaande tabel is de risicomatrix van Patrimonium weergegeven.

De risico score betreft de kans maal impact op een vijfpuntsschaal vermenigvuldigd. Bij ieder risico is op een vijfpuntsschaal beoordeeld hoe groot de kans is dat het risico daadwerkelijk gaat optreden (zeer zelden, zelden, af en toe, frequent, zeer frequent). Ook de impact van het risico is op een vijfpuntsschaal gekwantificeerd (zeer klein, klein, medium, groot en zeer groot). De vermenigvuldiging van de kans met de impact geeft de risicoscore. Hoe hoger de risicoscore is, des te groter is het risico. De risicobereidheid betreft een vijfpuntsschaal (open, flexibel, voorzichtig, minimaal en avers) vermenigvuldigd met vijf. De risicobereidheid op de betreffende risico’s is over het algemeen laag bij Patrimonium, vandaar dat waar mogelijk daarop maatregelen zijn genomen en acties zijn ingesteld. Onderstaande een verdere uitwerking van de meeste risico’s die wij onderkennen.

Elke woningcorporatie wordt beïnvloed door ontwikkelingen in de omgeving. Macro economische ontwikkelingen zijn lastig te beïnvloeden. Bij Patrimonium zien we op macro-economisch gebied als belangrijkste risico’s:

• Speciaal aandacht is er in 2020 voor de COVID-19 crisis. Binnen Patrimonium wordt de impact van dit risico nauwlettend gevolgd en wordt geanticipeerd op alle ontwikkelingen die zich in hoog tempo aandienen. Het MT overlegt iedere maandagmorgen om af te stemmen en snel te kunnen anticiperen. Iedere afdeling anticipeert op de korte termijn en de langere termijn ontwikkelingen. Gezien de onbekendheid met deze situatie zullen de maatregelen deels ook volgen op de ontwikkelingen en wordt deels proactief geanticipeerd op verwachte ontwikkelingen. De COVID-19 crisis raakt alle afdelingen, alle processen en alle onderdelen van de begroting, derhalve zullen ook alle afdelingen, processen en begrotingsonderdelen worden meegenomen in de risicobewaking.
• Patrimonium is zich bewust van politieke en regelgevingsrisico’s. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de ontwikkelingen op het gebied van de huren, de afspraken met betrekking tot verduurzaming en nieuwbouw en de fiscale heffingen. We beseffen ook dat deze moeilijk te beheersen zijn. De gekozen risicostrategie is veelal accepteren. Het is zaak om dit adequaat te volgen. Patrimonium heeft enkele maatregelen genomen om dit risico te beperken. Wetgeving en de externe ontwikkelingen zijn een vast agendapunt tijdens iedere MT vergadering. Ontwikkelingen worden gevolgd aan de hand van nieuwsbrieven en bijeenkomsten. Daar waar mogelijk wordt de financiële impact van overheidsmaatregelen doorgerekend.
• Een mogelijk risico schuilt in het hanteren van mogelijk niet marktconforme inkoopprijzen. Binnen Patrimonium worden verschillende maatregelen genomen in dit risico te beperken: Maatregelen om dit risico’s te beperken zijn aanbesteding en/of toetsing op marktconformiteit. De stijging in bouwkosten wordt geprobeerd op te vangen door, daar waar dit mogelijk is, contractueel de prijzen zoveel mogelijk vast te leggen en te werken in bouwteam bij grote projecten. Inkoop is vastgelegd in inkoopbeleid. De inkoper heeft in 2020 meerdere aanbestedingen uitgevoerd en in de komende jaren wordt dit verder uitgerold met een aanbestedingskalender.
• Renterisico’s proberen we te minimaliseren. De gekozen risicostrategie is reduceren. De komende jaren zal de leningportefeuille groeien neemt de impact van het risico toe.  Patrimonium heeft verschillende maatregelen om het renterisico te beheersen: In de financieringsstrategie zijn de beleidskeuzes met betrekking tot financiering beschreven. In het treasuryjaarplan is een beoordeling gemaakt van de mogelijkheden om de renterisico’s verder te reduceren. Bij het aangaan van nieuwe financieringen is gekeken naar het minimaliseren van het renterisico, onder andere door de keuze van de looptijd voor de nieuw aangetrokken leningen. Een deel van de lening betreft een roll-over lening om flexibiliteit inde aflossing te behouden op de korte termijn. Een van de manieren is herfinanciering, enerzijds om een betere rente te kunnen verkrijgen anderzijds om een beter aflossingsritme te creëren. Voor 2020 is onderzocht of laatst genoemde maatregel nog verder geeffectueerd kan worden. In 2021 zal dit onderzoek haar vervolg krijgen

De risicobereidheid voor de macro-economische risico’s is over het algemeen laag d.w.z. avers, de maatregelen moeten het risico zoveel mogelijk afhechten. De maatregelen zijn zodanig dat de nog aanwezige risico’s als acceptabel worden geacht.

Ook de ontwikkelingen op de markt dragen voor Patrimonium risico’s met zich mee. Hieronder de voor ons meest relevante en de maatregelen die Patrimonium neemt om het risico te beheersen:

• Aardbevingsschade kan grote impact hebben, zowel fysiek als in waardedaling. Daarom is bewust gekozen om bij nieuwbouw aardbevingsbestendig te bouwen en bij bestaande bouw constant de schades (tot nu toe marginaal) te bewaken. In 2019 is het handboek marktwaardering aangepast waardoor een deel van ons bezit in Beijum nu in het aardbevingsgebied ligt. Dit deel kent nu een full taxatie. Wat de waardedaling betreft hebben we samen met G13 (corporaties in en rondom het aardbevingsgebied) het contact met de NAM om tot goede afspraken te komen met betrekking tot de schadeafhandeling. We volgen de algemene ontwikkelingen op het aardbevingsdossier zoals de versterkingsoperatie en de publiekrechtelijke regeling voor de waardedaling. Voor 2020 hebben de G13 een convenant gesloten voor de schadeafhandeling. Patrimonium handelt in lijn met de afspraken die met de G13 zijn gemaakt. De gekozen risicostrategie is veelal accepteren.
• Een ander risico dat zich in de praktijk manifesteert is het ontbreken van grond om op te kunnen bouwen. Voor Patrimonium is het verwerven van nieuwe grondposities een belangrijke factor om te kunnen voldoen aan de ambities zoals zijn verwoord onder andere in het Portefeuilleplan. Ook voor de gemeente Groningen is uitbreiding van woningen voor de doelgroepen van corporaties een belangrijk onderwerp. We zijn dan ook frequent met de gemeente in gesprek om constructieve afspraken hierover te maken. Daarnaast onderzoeken we of we bij sloop/nieuwbouw kunnen verdichten.
• Er is nog steeds een wachtlijst voor de sociale huurwoningen en de wachttijd neemt niet noemenswaardig af. Hierover zijn en blijven we met de gemeente in overleg. Wij willen onze sociale woningvoorraad maximaal op peil houden door niet meer woningen te verkopen dan strikt noodzakelijk. Dit doen we door woningen in cohort aan te bieden aan de zittende huurder. De kansen voor nieuwbouw worden maximaal benut.
• Een ander mogelijk vastgoedrisico is gelegen in leegstand. Leegstand kan meerdere oorzaken hebben. Het kan voortkomen uit veranderende marktwensen. Het kan komen door krimp (wegtrekkende bevolking) of een overschot van woningen van een type waar minder of geen vraag naar is. Streven is dan ook de (frictie)leegstand te beperken door regelmatig marktonderzoek te doen en woningbouw en woningaanpassing (zoals opgenomen in het SVB) goed af te blijven stemmen op de woningbehoefte. Op dit moment is er voldoende vraag zien voor ons bezit, met uitzondering van een deel van onze parkeervoorzieningen. We zien op dit moment wel een stijging van de benodigde rustwoningen t.b.v. de uitvoer van Vastgoedprojecten wat leidt tot een stijging van de dervingskosten. We gaan een reserverings-app gebruiken om dit risico verder te beperken.

De risicobereidheid voor de marktrisico’s is laag, de maatregelen moeten het risico zoveel mogelijk afhechten. Ondanks deze maatregelen zal niet ieder marktrisico voorkomen kunnen worden, zoals lange wachttijden voor een sociale huurwoning. De maatregelen zijn zodanig dat de nog aanwezige risico’s als acceptabel worden geacht.

Strategische en bedrijfsrisico’s doen zich op vele terreinen voor. Ook hier benoemen we de in onze ogen meest relevante en de maatregelen die Patrimonium neemt:

• De klantvisie moet helder zijn. Het is voor een corporatie belangrijk om een goed beeld te hebben bij de behoefte van de klant en een goede naam te hebben en te houden op het gebied van woningonderhoud. Wij zien de ontevredenheid van onze huurders als een risico. Wij volgen de klanttevredenheid met een onderzoek. We nemen deel aan de Aedes Benchmark. Streven is om ten minste aan de daarin geformuleerde norm de voldoen. En we willen onze huurders zo goed mogelijk informeren. We vinden een klantgerichte opstelling van onze medewerkers belangrijk.
• Veroudering van het bezit kan een aanmerkelijk portefeuillerisico vormen. Vaak nemen de kosten toe met de leeftijd. Wij dammen dat in door adequaat onderhoud, kwaliteitsmeting van de woning, door periodieke actualisatie van ons SVB en actief portefeuillemanagement. We kijken naar herstructurering en nieuwbouw. De gekozen risicostrategie is reduceren.
• De duurzaamheidseisen voor 2050 zijn een forse opgave en het risico dat de eisen niet worden gehaald worden als hoog beschouwd onder andere vanwege de financierbaarheid van verduurzaming maar ook vanwege de aard van het bezit dat verduurzaamd moet worden. In 2019 zijn we begonnen met het complexgewijs renoveren om ultimo 2021 te voldoen aan de eis van gemiddeld energielabel B. De basis voor deze renovaties is het Strategisch Voorraad Beheer (SVB). De diverse werkzaamheden die worden uitgevoerd omvatten o.a.: Het isoleren van de vloer, gevel en dak, het vervangen van enkel glas door HR++ beglazing en het aanbrengen mechanische ventilatie.
• Onze investeringen zijn een belangrijke maatregel voor de strategische en bedrijfsrisico’s. De komende jaren zullen we ons blijven bezighouden met het verbeteren van ons woningbezit. Voor de periode 2021 tot en met 2025 hebben we voor investeringen in renovaties, duurzaamheid en herstructurering € 62,8 miljoen in totaal begroot. Hiervan gaan we € 23,7 miljoen in 2021 uitgeven.
• In het Portefeuilleplan is aangegeven welke plannen er liggen voor de herstructurering. In totaal zijn er tot en met 2025 120 woningen aangemerkt voor herstructurering (sloop met vervangende nieuwbouw of een grootschalige renovatie). Vanaf 2022 zal fasegewijs de herstructurering worden uitgevoerd.
• Da afhankelijkheid van onze ICT systemen zien wij als een risico. In 2019 is een nieuw ERP pakket in gebruik genomen en zijn onze servers in een datacentrum geplaatst. Bij de keuze hebben we rekening gehouden met de continuïteit op verschillende aspecten. Doordat wij een ICT medewerker hebben is dit nog kwetsbaar. De externe back-up voor de infrastructuur is in 2020 ingeregeld. De gekozen risicostrategie is reduceren.
• Cybercriminaliteit vormt een steeds groter risico. Wij hebben in 2020 verschillende maatregelen genomen op dit terrein, we hebben een securityscan laten uitvoeren en ons verzekerd tegen mogelijke aanvallen. De back up staat los van ons netwerk. Inloggen op ons netwerk van buten de organisatie is alleen mogelijk met two way authentication. De gekozen risicostrategie is reduceren.
• Om onze plannen te kunnen blijven realiseren zulle we jaarlijks een deel van onze woningen verkopen. Hiertoe hebben we een lijst opgesteld van woningen die in aanmerking komen voor verkoop. In 2020 is deze lijst uitgebreid om jaarlijks voldoende woningen te kunnen verkopen.

De risicobereidheid voor de strategische en bedrijfs(-operationele) risico’s is over het algemeen laag, de maatregelen moeten het risico zoveel mogelijk afhechten. In de meerjarenbegroting zijn alle huisvestingsplannen doorgerekend (planmatig onderhoud, duurzaamheidsmaatregelen, herstructureringsplannen en nieuwbouw). Indien de vastgoedstrategie zal leiden tot een overschrijding van de financiële normen, zoals de ICR en de LTV, zal dit leiden tot keuzes in de vastgoedstrategie. De maatregelen zijn zodanig dat de nog aanwezige risico’s als acceptabel worden geacht.

Nieuwe projecten brengen projectontwikkelingsrisico’s met zich mee. Daar komen we vanuit verschillende invalshoeken mee in aanraking. Meest relevante elementen en maatregelen daarin zijn:

• Er zijn maar weinig geschikte locaties voorhanden in de stad Groningen. Toch is het voor Patrimonium belangrijk om nieuw te kunnen blijven bouwen. Wij hebben het overleg met gemeente om alle mogelijkheden te benutten.
• Er is nog steeds een wachtlijst voor de sociale huurwoningen en de wachttijd neemt niet noemenswaardig af. Hierover zijn en blijven we met de gemeente en marktpartijen in overleg.
• Stijgende bouwkosten en overschrijding van de budgetten en/of een uit de tijd lopen van de plannen, kunnen gevolgen hebben voor de haalbaarheid van toekomstige plannen. De projecten worden getoetst aan het investeringsstatuut (pas toe of leg uit) waardoor grenzen aan de investeringen worden bewaakt. Voor iedere nieuwbouwproject kijken welke aanbestedingsvorm de meest ideale vorm is zowel met betrekking tot de prijs als de met betrekking tot het vinden van een marktpartij die voor ons de bouw kan uitvoeren. Voor nieuwbouwprojecten zijn rendementseisen opgesteld, bij het uitwerken van de plannen vindt een doorrekening plaats of de nieuwbouw voldoet aan de rendementseisen.

De risicobereidheid voor de nieuwbouwrisico’s is laag, de maatregelen moeten het risico zoveel mogelijk afhechten. Alle mogelijke opties die zich aandienen voor nieuwbouw worden onderzocht met betrekking tot de haalbaarheid. Al in een vroeg stadium van de nieuwbouwprojecten wordt gekeken naar rendementen van de nieuwbouw. De maatregelen zijn zodanig dat de nog aanwezige risico’s als acceptabel worden geacht.

Binnen Patrimonium worden enkele organisatorische risico’s onderkend, onderstaand de risico’s en de maatregelen die worden genomen:

• De arbeidsmarkt staat onder druk. Om voldoende gekwalificeerd personeel te hebben, gaan wij zelf mensen opleiden, wij willen een aantrekkelijke werknemer zijn en goed contact met onderwijsinstellingen hebben.
• De Strategische Personeelsplanning vormt een risico, de gemiddelde leeftijd is hoog en medewerkers zijn niet altijd voldoende toegerust voor hun taken. In 2020 is de SPP verder uitgewerkt. Door de omvang van de organisatie is Patrimonium kwetsbaar. De onderlinge vervangbaarheid van medewerkers, het risico van uitval en (on)voldoende functiescheiding blijven continue aandachtspunten. Daar hebben we oog voor en richten we processen (beter) op in. We hebben een ICT medewerker, hiermee is de positie van ICT erg kwetsbaar mede in verband met de toenemende afhankelijkheid van ICT voorzieningen. Wij hechten dit risico verder af door een externe back-up in te richten.
• De digitalisering is de afgelopen jaren verder toegenomen. Met de implementatie van het ERP pakket is begin 2020 veel geïnvesteerd in de kennisontwikkeling van de medewerkers. Om ook in de toekomst optimaal gebruik te kunnen maken van de systemen en zorg te dragen voor de juiste registratie in de systemen, zal verder geïnvesteerd moeten worden in het kennisniveau van de medewerkers. Dit doen we onder andere door key-users en individuele begeleiding van de medewerkers.
• Automatisering vraag continue aandacht. Enerzijds door veranderende omstandigheden, anderzijds door ontwikkelingen bij softwareleveranciers. Medio november 2019 is het nieuwe ERP pakket in gebruik genomen. Het nieuwe pakket biedt ons de mogelijkheid om processen beter te automatiseren en biedt meer mogelijkheden om stuur- en verantwoordingsinformatie te genereren.
• De interne processen en de datakwaliteit dienen op orde te zijn. Met het in gebruik nemen van het nieuwe ERP pakket zijn processen aangepast. Indien niet wordt gewerkt conform het proces kan dit leiden of inefficiëntie en het maken van fouten. In 2020 is een start gemaakt met het verder beschrijven van de processen. De datakwaliteit dient op orde te zijn voor de interne en externe verantwoordings- en sturingsinformatie. Om dit verder te verbeteren is eind 2020 het projectplan ERP Fase 2 vastgesteld waarin veel aandacht wordt besteed aan de verbetering van de datakwaliteit.

De risicobereidheid voor de organisatierisico’s is laag, de maatregelen moeten het risico zoveel mogelijk afhechten. Bij de te nemen maatregelen wordt omvang van de structurele lasten bewaakt. Patrimonium heeft nu relatief lage organisatiekosten ten opzichte van de benchmark. Met de investeringen die sinds 2018 in gang zijn gezet, zijn deze lasten gestegen, de investeringen waren nodig om een aantal kwetsbaarheden bijvoorbeeld op het gebied van ICT op te vangen. De maatregelen zijn zodanig dat de nog aanwezige risico’s als acceptabel worden geacht.

Binnen Patrimonium worden enkele politieke risico’s onderkend, onderstaand de risico’s en de maatregelen die worden genomen:

• Lokaal
  • Ruimte om te bouwen blijft een issue. Het is lastig om goede locaties te vinden. Patrimonium blijft met de gemeente in gesprek en onderzoekt alle mogelijkheden die zich aandienen.
  • Er ligt een goede woonvisie, met daarin heldere prestatieafspraken.
  • Met de NAM zijn afspraken gemaakt over de afhandeling van het schadedossier. Ook voor 2020 is met de G13 (corporaties uit het aardbevingsgebied) een convenant gesloten voor de schadeafhandeling.
• Landelijk
  • De fiscale ontwikkelingen zijn van grote invloed op de financiële ruimte voor Patrimonium. Een groot gedeelte van de bedrijfsopbrengsten wordt afgedragen aan belastingen (Onroerende Zaak Belasting, Verhuurdersheffing en Vennootschapsbelasting). In de financieringsstrategie zijn de financiële uitgangspunten benoemd die Patrimonium volgt om financieel gezond te blijven. Sturen op de operationele kasstromen en de ratio’s zoals zijn benoemd door het WSW zijn enkele van de maatregelen.
  • De controledruk is de afgelopen jaren verder toegenomen. Om tijdig aan alle te kunnen voldoen is de afdeling Planning & control de afgelopen jaren versterkt. Daarnaast zijn er nieuwe software programma’s aangeschaft om alle benodigde informatie te kunnen genereren.

De risicobereidheid voor de politieke risico’s is laag. De politieke risico’s zijn over het algemeen niet beïnvloedbare risico’s. Voor de meeste risico’s is de kans op voordoen hoog en de impact groot. Daar waar mogelijk worden maatregelen genomen om te anticiperen op deze risico’s. De maatregelen zijn zodanig dat de nog aanwezige risico’s als acceptabel worden geacht.

Patrimonium erkent een aantal technische/onderhoudsrisico’s en heeft een aantal maatregelen genomen om dit risico te beperken:

• Het bezit kan onveilig zijn waardoor er sprake kan zijn van hogere kosten dan geraamd bijvoorbeeld in verband met asbest. Er worden bouwkundige veiligheidsmaatregelen getroffen en medewerkers worden regelmatig getraind om het gebied van veiligheid zoals met toolbox meetingen. Patrimonium is in 2020 volledig VCA gecertificeerd.

De risicobereidheid voor de technische/onderhoudsrisico’s is laag, de maatregelen moeten het risico zoveel mogelijk afhechten. De maatregelen zijn zodanig dat de nog aanwezige risico’s als acceptabel worden geacht.

Patrimonium erkent een aantal duurzaamheidsrisico’s en heeft een aantal maatregelen genomen om dit risico te beperken:

• De Nederlandse overheid heeft met de corporatiesector een aantal convenanten gesloten op het gebied van duurzaamheid. Daarnaast zijn de ambities van de overheid de laatste jaren nog een aantal malen aangescherpt. Patrimonium heeft de eigen ambities vastgesteld, binnen haar bezit diverse categorieën woningen benoemd, daarvoor pakketten maatregelen vastgesteld en de haalbaarheid daarvan doorgerekend. Bij de bestaande bouw gaan we bij groot onderhoud uit van dak-, gevel- en vloerisolatie (basiskwaliteit). Vanaf 2021 zullen we hier een kleine vergoeding voor gaan vragen conform de landelijke normbedragen. Zonnecollectoren worden tegen een gereduceerd bedrag aangeboden. Al deze plannen zijn vervat in het duurzaamheidsbeleid en zijn voor de komende jaren vertaald in de onderhoudsbegroting. Doel is om ultimo 2021 gemiddeld het energielabel B te realiseren.

• Landelijk komen er andere manier van meten van energieprestaties, denk aan een lagere "waardering" voor zonnepanelen en de energielabeling. Patrimonium moet deze ontwikkelingen volgen om tijdig te anticiperen. Nog niet alle data m.b.t. duurzaamheid is actueel, Patrimonium maakt gebruik van verschillende leveranciers om de data te actualiseren.

De risicobereidheid voor de duurzaamheidsrisico’s is laag, wij achten zowel de kans als de impact hoog. De maatregelen moeten het risico zoveel mogelijk afhechten. Bij het nemen van de maatregelen wordt ook gekeken naar de betaalbaarheid. Indien de duurzaamheidsmaatregelen zullen leiden tot een overschrijding van de financiële normen, zoals de ICR en de LTV, zal dit leiden tot keuzes in de uit te voeren duurzaamheidsmatregelen. De maatregelen zijn zodanig dat de nog aanwezige risico’s als acceptabel worden geacht.

Patrimonium erkent een aantal leefbaarheids- en overlastrisico’s en heeft een aantal maatregelen genomen om dit risico te beperken:

• Ook wij worden in toenemende mate geconfronteerd met verwarde personen en gezinnen met multiproblematiek. Deze groep huurders legt ook een relatief groot beslag op onze organisatie (een klein deel van de bewoners vraagt een groot deel van onze aandacht). De betreffende medewerkers zijn geschoold op het herkennen van signalen en overleggen nauw met betrokken instanties. Hier is de schaal van de organisatie een voordeel, we vinden elkaar snel en kunnen ook snel schakelen met de betrokken partijen (gemeente, zorg- en welzijnsorganisaties). In 2019 zijn we gestart met de Voorzieningenwijzer waarmee wij onze huurders aanbieden te onderzoeken of er besparingsmogelijkheden zijn voor de vaste lasten

De risicobereidheid voor de leefbaarheid en overlastrisico’s is laag, de maatregelen moeten het risico zoveel mogelijk afhechten. In de nieuwe organisatiestructuur is de afdeling Sociaal domein, verantwoordelijk voor de uitvoer van de taken met betrekking tot Leefbaarheid en is specifiek belast met deze taak. De extra schoonservice van Patrimonium wordt dagelijks ingezet voor schoonmaaktaken in de meest brede zin van het woord, zodat het straatbeeld er verzorgd uitziet. De maatregelen zijn zodanig dat de nog aanwezige risico’s als acceptabel worden geacht.

De risicobereidheid van Patrimonium is niet hoog, passend bij de doelstelling van de organisatie. Patrimonium heeft een volkshuisvestelijke doelstelling en streeft naar continuïteit, zowel op de korte als op de lange termijn. Patrimonium is een kapitaalintensieve organisatie met een omvangrijke leningenportefeuille en daaruit voortvloeiende rentelast, ook in relatie tot de omzet, en is voor veel van haar activiteiten aangewezen op vreemd vermogen via de geld- en kapitaalmarkt. Er wordt gestuurd op financiële kengetallen.

Patrimonium heeft zichzelf ten doel gesteld te allen tijde te voldoen aan de WSW en de Aw normen, zowel ten aanzien van het financiële als het business risico. Dit wordt, mede door de gevoerde gesprekken met de Aw en het WSW scherp bewaakt. Het WSW en de Aw hebben voor de ratio’s grenswaarden aangegeven waarbinnen een corporatie dient te blijven om financieel gezond te blijven. Patrimonium heeft deze grenswaarden m.u.v. de LTV overgenomen als eigen grenswaarden. Voor de LTV hanteert Patrimonium de norm van 75% van de beleidswaarde.

Maandelijks en per kwartaal wordt er gerapporteerd. De onafhankelijk controller beoordeelt de rapportages. Gedane aanbevelingen van WSW, Aw, accountant en RvC worden opgevolgd (zoals het instellen van risicomanagement, aandacht voor integriteit en het doorvoeren van financiële en organisatorische maatregelen).

Indien dreigt dat de ratio’s gaan afwijken van de grenswaarden zullen maatregelen genomen worden. Er zullen keuzes worden gemaakt binnen de vastgoedstrategie, de eerste keuze is minder nieuwbouw plegen, vervolgens zal de keuze worden gemaakt voor de reducering in duurzaamheidsmaatregelen en tot slot in het onderhoud van bestaand bezit. In de financieringsstrategie is aangegeven hoe om te gaan met de leningenportefeuille en de omvang van de leningenportefeuille om het financieringsrisico en renterisico af te hechten.