5 Onze financiën

De gehele administratie van de corporatie en de samenstelling van dit verslag zijn in eigen beheer uitgevoerd. Het jaarverslag 2020 en de begroting 2021 inclusief de meerjarenraming zijn goed-gekeurd door de raad van commissarissen. De controle van de jaarrekening is uitgevoerd door EY.

Het financieel beleid van Patrimonium is erop gericht de financiële continuïteit te waarborgen, zodat de organisatie voldoende inzetbaar vermogen heeft om haar toekomstige volkshuisvestelijke taken en maatschappelijke ambities waar te kunnen maken.
Waar mogelijk zet Patrimonium haar middelen en eventueel positieve exploitatieresultaten in, om te investeren in huisvesting voor onze doelgroepen. Patrimonium streeft er daarbij nadrukkelijk naar om te allen tijde te (blijven) voldoen aan de ratio’s van het WSW en een positieve beoordeling van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) te verkrijgen. 

De financiële beleidsdoelstellingen van Patrimonium zijn verankerd in het Strategisch beleidsplan 2020-2023. In het Strategische beleidsplan, het Portefeuilleplan 2020-2030, de meerjarenbegroting en het Treasurystatuut heeft Patrimonium de financiële kaders vastgesteld om de financiële continuïteit te waarborgen en te kunnen sturen op de financiële beleidsdoestellingen:

1. Een gezond operationeel resultaat
2. Positieve kasstromen en goede financierbaarheid
3. Voldoende solvabiliteit

De uitgangspunten voor het toetsingskader van dit beleid zijn gekoppeld aan financiële ratio’s die het WSW hanteert, met uitzondering van de Loan to Value ratio, het WSW hanteert een grensnorm van 85% van de beleidswaarde, Patrimonium hanteert een grensnorm van75%. De (meerjaren)begroting voldoet aan de normen van deze WSW-ratio’s:

De gerealiseerde ratio’s van door de WSW systematiek en de begrote ratio’s voor 2020 tot en met 2024 zijn als volgt voor het DAEB en niet-DAEB bezit:

Bij het vaststellen van de jaarlijkse huurverhoging wordt gewerkt met de huursombenadering. De totale huurverhoging inclusief de tussentijdse streefhuuraanpassingen bij mutatie is gemaximeerd. De huurprijzen zijn per 1 juli 2020 verhoogd met gemiddeld 2,6%. De vastgestelde huursombeperking voor 2020 is 2,6%, dat wil zeggen dat alle huurverhogingen per 1 juli bij elkaar niet meer mogen stijgen van 2,6%.

Het resultaat van Patrimonium wordt sterk beïnvloed door de effecten van de af- en opwaarderingen vastgoed en onrendabele top van te ontwikkelen vastgoed. Om een goed beeld te krijgen van de financiële positie wordt daarom ook gekeken naar de kasstromen, uitgesplist naar kasstromen voor operationele activiteiten, kasstromen voor (des)investeringen en kasstromen voor financieringsactiviteiten.

De kasstromen geven een objectiever beeld van de ontwikkeling van de financiële positie. De gerealiseerde kasstromen (operationeel en investeringen) in 2020 en 2019 zijn:
 

Het saldo uit operationele kasstromen is in 2020 is € 2,95 miljoen lager dan in 2019, de ontvangsten zijn € 946 duizend hoger dan in 2019. De uitgaven voor onderhoud zijn gestegen met € 966 duizend. De uitgaven voor de vennootschapsbelasting zijn € 2,6 hoger dan in 2019. In 2019 was sprake van een VPB ontvangst van € 260 duizend. De uitgaven voor de verhuurdersheffing zijn € 692 duizend hoger dan in 2019. Het saldo uit (des)investeringskasstromen is in 2020 € 232 duizend lager dan in 2019. In 2020 is een nieuwbouwproject uitgevoerd en zijn meerdere verduurzamings-projecten uitgevoerd. Het saldo uit financieringskasstromen is in 2020 € 2,7 miljoen hoger dan in 2019 doordat meer leningen zijn aangetrokken.

Patrimonium verricht zowel belaste als vrijgestelde prestaties. Dit betekent dat wij recht hebben op (gedeeltelijk) aftrek van omzetbelasting op de gemengde kosten.

Vanaf 1 januari 2013 is de verhuurderheffing ingevoerd. Deze heffing geldt voor een ieder die meer dan 50 huurwoningen bezit met een huurprijs niet hoger dan de huurtoeslaggrens. De verhuurderheffing bedraagt voor 2020 bijna € 4,8 miljoen (2019 € 4,2 miljoen), dit is circa 10,7% van de totale begroting.

Voor onderhoud is er scheiding gemaakt welke onderhoudswerkzaamheden kunnen worden aangemerkt als kosten en welke als investering. In 2018 heeft een heroverweging plaatsgevonden met betrekking tot het investeringsbeleid bij renovaties (groot onderhoud). Vanaf 2018 worden investeringen beoordeeld als een verbetering van de woning indien sprake is van een stijging van de waarden van de woning en/of het bieden van meer wooncomfort. Vanaf 2020 heeft een verdere verfijning plaatsgevonden in de beoordeling op basis van de memo van BZK, Aw en WSW van 3 juli 2019. 

De uitgaven van het onderhoud bedragen in 2020 € 11,1 miljoen, dit is exclusief de toegerekende personeels- en organisatiekosten, ten opzichte van begroot € 13 miljoen. Dit is € 800 duizend minder dan begroot. Er zijn iets minder projecten op het gebied van planmatig onderhoud uitgevoerd en ook de reguliere kosten voor het dagelijks onderhoud waren lager dan begroot, voor een deel ten gevolge van de corona pandemie en voor een deel omdat steeds beter wordt gestuurd op deze kosten.

De maatschappelijke taakstelling om de primaire en secundaire doelgroep te huisvesten is slechts te realiseren als de continuïteit van de onderneming gewaarborgd is. De financiële positie en vooruitzichten van Patrimonium zijn in lijn van de verwachtingen.

De financiële doelstellingen die Patrimonium ten aanzien van het rentebeleid nastreeft, zijn het:

• minimaliseren van de rentelasten;
• maximaliseren van de renteopbrengsten;
• beperken van de renterisico’s.

Onder het renterisico valt het risico dat de operationele kasstromen, het vermogen en/of het resultaat negatief worden beïnvloed door veranderingen in de rentestanden. Indien voor veel leningen in een kalenderjaar de rentestand wijzigt, wordt het risico als hoog beoordeeld, het risico bestaat dat door een rentelaststijging, de operationele kasstroom onvoldoende wordt. Het WSW beoordeelt het renterisico als laag indien het renterisico op de geborgde leningenportefeuille over de eerste vijf jaren per jaar maximaal 15% bedraagt. Patrimonium hanteert deze norm van 15% van de leningenportefeuille. Voor 2021 komt de norm hiermee uit op € 31,9 miljoen. Patrimonium valt voor het renterisico per jaar in de categorie laag en voor het renterisico per 5 jaar in de categorie midden. Voor Patrimonium is het risico als ‘midden’ vanwege het feit dat het renterisico per 5 jaar twee keer de grens van 20% zal overschrijden in de periode 2021-2030. Het renterisico per jaar blijft in de periode 2021-2030 onder de 15%. In 2020 zijn de twee roll-over leningen omgezet van samen € 12 miljoen omgezet naar twee roll-over leningen van € 15 miljoen.

Patrimonium heeft intern instrumenten ter beschikking om een goed beleid en beheer op financieel gebied te voeren. De financiële ontwikkelingen op volkshuisvestingsgebied worden met zorg en interesse gevolgd. De financiële sturing vindt plaats op basis van periodieke rapportages, zowel financieel als niet-financieel.

De regels voor financiering heeft Patrimonium vastgelegd in een treasurystatuut. Dit treasurystatuut heeft tot doel een formeel kader te scheppen waarbinnen de financierings- en beleggingsactiviteiten van Patrimonium plaatsvinden. Elk jaar wordt een treasuryjaarplan vastgesteld. Patrimonium heeft financieringsstrategie opgesteld waarin wordt aangegeven op welke wijze Patrimonium de vastgoedstrategie financiert. De financieringsstrategie beschrijft op welke wijze invulling wordt gegeven aan de financieringsbehoefte, rekening houdend met het risicoprofiel. De financieringsstrategie zorgt ervoor dat de gewenste financieringspositie en -structuur worden bereikt die passend zijn bij de langetermijndoelstellingen. Een passende financieringsstrategie zorgt voor voldoende zekerheid, flexibiliteit, optimale financieringskosten en waarborgt voldoende investeringscapaciteit in de toekomst. Onderdeel van de financieringsstrategie is de beschrijving van het beleid met betrekking tot de inzet van financiële instrumenten. Patrimonium maakt uitsluitend gebruik van leningen afgesloten bij kredietinstellingen die voldoen aan de ratingsvereisten, conform het BTiV. Patrimonium maakt alleen gebruik van derivaten indien dit strikt wenselijk is. Per 31 december 2020 heeft Patrimonium geen derivaten. Voor DAEB-investeringen maakt Patrimonium gebruik van twee roll-over leningen, annuïtaire leningen en fixe leningen, de looptijd van de DAEB-leningen is maximaal 50 jaar. Patrimonium streeft naar een duration (de naar marktwaarde gewogen rentetypische looptijd) die ongeveer op het marktgemiddelde ligt, met als onderbouwing dat hiermee het risico ten aanzien van looptijden voldoende is afgehecht. Voor niet-DAEB investeringen worden annuïtaire leningen afgesloten, gekoppeld aan de nieuwbouwinvestering met een looptijd van maximaal 30 jaar.

Het beleid ten aanzien van financieringen is defensief. Op die manier wordt getracht de toekomstige renterisico’s zoveel mogelijk te spreiden. Het beleid ten aanzien van beleggingen is risicomijdend, tijdelijke overschotten kunnen alleen worden belegd op een manier dat de daaraan verbonden risico’s beheersbaar en minimaal zijn. Patrimonium heeft geen derivaten.
Het gemiddelde rentepercentage op uitstaande leningen per 31 december 2020 bedraagt 3,51% (ultimo 2019 3,82).

In december 2020 is de lening met een renteconversie afgelost. Het eerstvolgende jaar dat er wijzigingen in bestaande leningen gaan plaatsvinden is mei 2021 (hoofdsom € 1,762 miljoen). Voor 2021 tot en met 2025 betekent dit dat er voor € 4,7 miljoen een nieuw rentepercentage wordt vastgesteld.

De rente op de markt blijven we kritisch volgen en zo nodig ondernemen we actie binnen, onder andere, de randvoorwaarden van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

De Anti Tax Avoidance Directive (verder: ATAD) is per 2019 volledig ingevoerd. Dit betekent een harde renteaftrekbeperking (earnings-stripping-maatregel) van 30 procent van de winst voor rente, belastingen, afschrijvingen en amortisatie (EBITDA). Het effect van deze maatregel bedraagt voor Patrimonium in 2020 circa € 1,2 miljoen aan te betalen vennootschapsbelasting.

In de Woningwet is opgenomen dat toegelaten instellingen hun bezit op marktwaarde moeten waarderen. Door de waardering van de onroerende zaken in exploitatie tegen marktwaarde wordt inzicht gegeven in de mogelijke verdiencapaciteit van de vastgoedportefeuille van Patrimonium. De marktwaarde geeft, rekening houdend met de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, het bedrag op balansdatum weer waartegen het vastgoedbezit op de vrije markt kan worden vervreemd.

In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen (hierna ‘woningcorporaties’). In 2018 en 2019 zijn bepalingen van Richtlijn 645 aangepast. Per 2018 is hierbij de waardering tegen beleidswaarde (marktwaarde met beleidsbeklemming voor het corporatiebeleid) toegevoegd. De beleidswaarde vervangt hierin de tot en met verslagjaar 2017 gehanteerde bedrijfswaarde en veronderstelt een indicatie te geven van de door de corporatie binnen haar missie, beleid en vastgoedstrategie te realiseren netto contante waarde van de kasstromen van haar onroerende zaken in exploitatie. Corporaties exploiteren het vastgoed niet marktconform. Woningen worden verhuurd tegen een lagere huur dan de markthuur, het kwaliteits- en serviceniveau (onderhoud en beheer/leefbaarheid) is hoger dan op de vrije markt.

Omdat de doelstelling van Patrimonium is om te voorzien in goed en betaalbaar wonen en zij een relatief beperkt aantal woningen wil verkopen, betekent dit dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd.
De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Patrimonium met betrekking tot het huurbeleid en de besteding van middelen, en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed, uitgaande van dit beleid. In deze paragraaf is een beleidsmatige beschouwing opgenomen over het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van de onroerende zaken in exploitatie.

Het jaar 2020 kenmerkt zich net als 2019 door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de vastgoedportefeuille van Patrimonium heeft dit voor een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale waarde van de vastgoedportefeuille is met € 92 miljoen gegroeid naar een waarde van € 858 miljoen. Dit betreft een waardegroei van 12 %.

De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaardegroei van de vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in.
De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed heeft een neerwaartse invloed gehad op de waardeontwikkeling. De ontwikkeling van de contracthuur is positief, maar kent wel een gematigde huurverhoging en houdt rekening met het passend toewijzen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid.

De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel van Aw en WSW. Het jaar 2019 was een overgangsjaar naar een definitief normenkader. In de zomer van 2020 is het nieuwe normenkader vastgesteld. De norm voor de LTV is bepaald op 85% van de beleidswaarde, de norm voor de solvabiliteit is 15%. Patrimonium heeft ervoor gekozen de LTV norm op 75% van de beleidswaarde te houden.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

In tabel volgende pagina is een vergelijk weergegeven van de beleidswaarde 2020 ten opzichte van 2019; de beleidswaarde is € 90,7 miljoen gestegen ten opzichte van 2019. De totale afslag is 43,6% ten opzichte van 48,7% in 2019.

Mogelijke onzekerheden in de uitgangspunten die samenhangen met de verdere ontwikkeling van dit waardebegrip kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, onder meer samenhangend met:

• Aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de (bij mutatie van de woning te realiseren) markthuur aangepast naar de streefhuur. Deze is gebaseerd op een schatting door Patrimonium van de nieuwe huur bij mutatie mede rekening houdend met wettelijke bepalingen zoals passend toewijzen, prestatieafspraken en afspraken met de huurdersorganisatie over huursomstijging en de huursom. In de praktijk kan de huurstijging, de streefhuur en de huursom afwijken van de uitgangspunten in de beleidswaarde vanwege onder andere afwijkingen in de mutatiegraad en de dan geldende kaders voor het passend toewijzen en het huursombeleid.
• Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet, welke ultimo 2020 in de beleidswaardebepaling gelijk is aan de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2020 opgenomen disconteringsvoet voor het type vastgoedbezit en regio.

Verschil marktwaarde en beleidswaarde
Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2020 ziet er als volgt uit:

Indien Patrimonium de beleidswaarde als waarderingsgrondslag zou hanteren, dan zou het eigen vermogen dalen met het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ad. € 374 miljoen.

Analyse verschillen
Hieronder worden de belangrijkste componenten die tot verschillen leiden tussen de marktwaarde en de beleidswaarde toegelicht.

• Beschikbaarheid (doorexploiteren)
  Bij de bepaling van de marktwaarde wordt de hoogste uitkomst van de scenario’s ‘doorexploiteren’ en ‘uitponden’ als marktwaarde gezien, met dien verstande dat er rekening is gehouden met de beklemming in de WWS punten. In de meeste gevallen geeft het uitpondscenario de hoogste waarde. Patrimonium heeft maar een beperkte verkoopstrategie. Doordat alleen het doorexploiteerscenario voor de beleidswaarde wordt gehanteerd, daalt de waarde met € 68,4 miljoen (afslag voor beschikbaarheid).
• Betaalbaarheid (hoogte van de huren)
  Bij het bepalen van de marktwaarde wordt bij mutatie de markthuur ingerekend terwijl in de beleidswaarde de ‘streefhuur’ de nieuwe huur bepaalt. In de streefhuur wordt rekening gehouden met de betaalbaarheid voor de doelgroepen en de eisen die de wetgever in dit kader aan de corporaties stelt. Daarnaast is bij Patrimonium sprake van inflatievolgend huurbeleid terwijl bij de marktwaarde de maximale huurstijgingen worden ingerekend, de afslag voor betaalbaarheid bedraagt € 212,7 miljoen.
• Kwaliteit (onderhoud)
  Voor het bepalen van de onderhoudslasten voor de marktwaarde wordt het in de (commerciële) markt gebruikelijke onderhoud ingerekend. Dit is veelal lager dan het onderhoud dat een corporatie uitvoert. De afslag voor onderhoud bedraagt € 92,9 miljoen
• Beheer (service)
  Daarnaast zijn de beheerslasten van een belegger zo laag mogelijk terwijl Patrimonium ook andere taken uitvoert (bijvoorbeeld leefbaarheid). Normaliter resulteert dit voor een corporatie in hogere beheerslasten dan voor een belegger. Bij Patrimonium zien we echter een opslag voor beheerslasten van € 15 duizend. Dit wil zeggen dat wij minder beheerslasten hebben dan wat in de markt als gebruikelijk wordt gezien. Eén van de oorzaken van deze opslag zijn onze relatief lage kosten voor overhead.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de markt-waarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.

Het WSW stelt jaarlijks het borgingsplafond vast voor Patrimonium. Het borgingsplafond is het maximale bedrag aan geborgde leningen dat een corporatie per einde kalenderjaar mag hebben. Het WSW stelt het borgingsplafond vast op basis van de ingediende dPi en het risicoprofiel. Het WSW heeft op basis van het risicoprofiel en de dPi 2019 het borgingsplafond voor Patrimonium voor de periode 2020 tot en met 2022 vastgesteld. Het borgingsplafond voor 2020 bedraagt € 213,186 miljoen oplopend naar € 235,093 miljoen in 2022.

Herfinancieringsverplichtingen liggen jaarlijks binnen de door het WSW gestelde grens van 15% van de totale leningenportefeuille, investeringsprognose en de daarbij horende financieringsbehoefte zoals die er voor de komende jaren is.
De Aw houdt toezicht op het financiële beheer, good governance, integriteit en de uitvoer van de maatschappelijke taak van Patrimonium.
Jaarlijks stuurt de Aw een oordeelsbrief waarin de Aw rapporteert over haar bevindingen en aanbevelingen. In de oordeelsbrief voor 2020 is een aantal bevindingen genoemd, die Patrimonium ter hand heeft genomen.

Vanaf 1 januari 2019 is het gezamenlijk beoordelingskader (‘verticaal toezichtsmodel’) van de Aw en het WSW van kracht. De Aw richt zich specifiek op de governance, het WSW op het bedrijfsmodel en de financiële borging. In het nieuwe beoordelingskader ligt de nadruk op risicobeheersing.

Drie hoofdcategorieën zijn het vertrekpunt voor de beoordeling van de corporatie:

• Financiële continuïteit: is de financiële continuïteit / levensvatbaarheid van de corporatie gewaarborgd?
• Bedrijfsmodel: wat zijn de beleidsvoornemens en –realisatie van de corporatie en wat is het effect daarvan op de financiële continuïteit? In hoeverre wordt het maatschappelijk bestemd vermogen hiermee beschermd?

Governance & organisatie: is de (financiële) sturing, beheersing en verantwoording van de corporatie effectief?

Er zijn veel ontwikkelingen van invloed op ons doen en laten de komende jaren, zowel landelijk, regionaal als binnen onze organisatie. De beweging richting meer betaalbaarheid en passend toewijzen is enkele jaren geleden ingezet. In 2020 is het huurbeleid met deze uitgangspunten herijkt. De afspraken met betrekking tot de duurzaamheidsmaatregelen en het uitbreiden van de sociale woningvoorraad zijn voor Patrimonium een flinke uitdaging. De uitkomsten zoals gepresenteerd in het onderzoek “Opgaven en Middelen” zijn ook voor Patrimonium van toepassing. Met de huidige financiële middelen kunnen niet alle plannen met betrekking tot verduurzaming en nieuwbouw worden gerealiseerd.

In 2019 is het nieuwe strategische beleidsplan 2020-2023 ‘Volop in beweging’ opgesteld. Het strategisch beleidsplan vormt samen met het Strategisch Voorraad Beleid / het Portefeuilleplan de basis van de beleidscyclus en daarmee ook van de begroting.

Voor de komende jaren zijn vanuit het DrieKamerModel de doelen en speerpunten benoemd. 

De speerpunten voor de afdeling Klant en Maatschappij voor 2021 en verder, zijn vanuit een klantvisie gericht op hoe we de klant optimaal kunnen bedienen en hoe we intern hiertoe de processen optimaal kunnen inrichten en dit alles willen we binnen de begroting realiseren. We werken aan het verder digitaliseren van onze processen. We willen goede en betaalbare woningen. We zorgen voor vitale en leefbare buurten in samenwerking met de stakeholders. We zetten het wijkbeheer en de afdeling Sociaal Domein zo in dat ons bezit er altijd netjes bij staat en er echt contact is met de bewoners. Wij zorgen voor een goede huurdersparticipatie en blijven ontwikkelen op dit onderdeel. En we zorgen voor een goed proces om tot prestatieafspraken te komen met de gemeente en de huurdersorganisatie.

De speerpunten voor de afdeling Vastgoed voor 2021 en verder, zijn gericht op het uitvoeren van het strategisch voorraadbeleid, het duurzaamheidsbeleid, uitvoer van planmatig onderhoud en nieuwbouw. Voor ons niet-DAEB bezit willen we een portefeuille-strategie ontwikkelen. Nieuwe projecten zullen worden geïnitieerd in overleg met de gemeente en herstructureringsprojecten zullen de komende jaren opgestart worden. Voor de komende vijf jaar is begroot om jaarlijks 70 nieuwe woningen te realiseren, 20 woningen te verkopen, circa 3170 woningen te renoveren en voor circa 200 woningen sloop/nieuwbouw te plegen. We willen huurders betrekken bij onze werkzaamheden door actieve bewonersparticipatie in te richten bij verduurzaming en nieuwbouw. We willen eind 2021 voor ons woningbezit een gemiddeld label B en streven naar een CO2 neutraal woningbezit in 2050. Dit alles met de ambitie om de huurders een goede en veilige woning te bieden.

Voor 2021 tot en met 2025 zijn de onderstaande investeringen begroot:

• Er is ruim € 61,8 miljoen begroot voor woningverbetering en verduurzaming, hiervan wordt € 23,7 miljoen in 2021 uitgeven. Boven op dit budget is voor 2021 ruim € 1,7 miljoen opgenomen voor verbeteringen die bij mutatie wordt uitgevoerd aan de woning (onder meer badkamer-, keuken- en toiletrenovaties).
• In de begroting is rekening gehouden met een totale uitgave van € 25,4 miljoen (periode 2021 tot en met 2025) voor herstructurering
• In de begroting is rekening gehouden met de realisatie van 70 nieuwbouwwoningen per jaar. Het begrote bedrag per nieuwbouwwoning bedraagt € 216.000

De speerpunten voor personeel en HR zijn erop gericht om medewerkers mee te nemen in de ontwikkeling van de organisatie en de maatschappij. We willen voor iedere medewerker een goed scholingsaanbod. We leggen verantwoordelijkheden lager in de organisatie en bieden de medewerker hierbij ondersteuning. We ontwikkelen een Strategische Personeel Planning (SPP).

De speerpunten vanuit Financiën en Bedrijfsvoering zijn er op gericht de organisatie optimaal te faciliteren. ICT was ook in 2020 een van de speerpunten. Met het nieuwe ERP-pakket en de vernieuwing van de infrastructuur wordt de organisatie beter gefaciliteerd voor de uitvoer van haar taken. De afhankelijkheid van ICT is met het thuiswerken verder toegenomen, de veiligheid van de ICT systemen is een van de speerpunten. Daarnaast is er veel aandacht voor de Planning & Controlcyclus. De stakeholders kunnen beter worden gefaciliteerd met stuur- en verantwoordingsinformatie. Ook is veel aandacht voor het arbobeleid, VCA en de RI&E. Tot slot willen we werken aan een goede communicatie voor de huurder, medewerker en overige stakeholders.

De plannen voor 2021 en verder zijn vertaald in een meerjarenbegroting. De plannen zullen voor een deel worden gerealiseerd met externe financiering. De totale begrote financieringsbehoefte tot en met 2025 bedraagt € 140,5 miljoen hiervan is € 43,9 miljoen nodig voor de herfinanciering van de aflossingen van leningen en € 96,6 miljoen voor investeringen in nieuwbouw, duurzaamheid, etc. De totale investering bedraagt € 151,4 miljoen, 63% van de investeringen moet gefinancierd worden met het aantrekken van leningen. De overige dekking wordt gevonden uit verkoop van woningen, operationele kasstromen en daling rekening courant saldo ultimo.

De begrote kasstroom uit operationele activiteiten bedraagt € 37,7 miljoen voor de periode 2021 tot en met 2025, dit is circa € 7,5 miljoen per jaar (15,8% van de totale ingaande operationele kasstromen). De verkoopontvangsten zijn begroot op € 17,3 miljoen tot en met 2025.

De omvang van de leningenportefeuille neemt toe van € 213,8 miljoen ultimo 2020 naar begroot € 309,6 miljoen ultimo 2025 een stijging van € 96,6 miljoen (45%). Ultimo 2019 was de omvang van de leningenportefeuille € 203,8 miljoen. De rente-uitgaven dalen de komende jaren van begroot € 6,9 miljoen in 2021 naar begroot € 6,0 miljoen in 2025. De schuld per VHE is ultimo 2020 circa € 27.300 en stijgt naar circa € 39.540 ultimo 2025. De rentelast per VHE bedraagt ultimo 2020 circa € 917 en daalt naar circa € 767 per VHE ultimo 2025.

De meerjarenbegroting is opgesteld op basis van een aantal uitgangspunten, jaarlijks vindt een herijking plaats mede ook op basis van ontwikkelingen die zich voordoen:

• We hebben de eenmalige huurverlaging niet uitgewerkt in de begroting maar doorgerekend in een separaat scenario, wij verwachten voor Patrimonium een beperkt effect van deze eenmalige huurverlaging. Wij verwachten dat de kosten van onderhoud en de loonkosten wellicht meer zullen stijgen dan de huren, het effect zal is doorgerekend in verschillende scenario’s voor de meerjarenbegrotingen;
• Ook de fiscale ontwikkelingen hebben een impact op de begroting denk aan de stijging van de OZB-belasting ten gevolge van de stijging van de WOZ-waarden in 2020 en tariefstijging van de OZB-belasting door de gemeente. Daarnaast is sprake van een stijging van de VPB last omdat het hoge tarief van 25% gehandhaafd blijft. De lasten van de verhuurdersheffing nemen verder toe ten gevolge van de tariefstijging en de stijging van de WOZ-waarden;
• Een andere ontwikkeling die wij zien is dat er op de korte termijn weinig bouwlocaties beschikbaar zijn. Onze ambitie om jaarlijks 70 nieuwe woningen te realiseren staat hiermee onder druk.
• Ook wat betreft de herstructurering (sloop/nieuwbouw) zijn de ambities naar beneden bijgesteld. De doorlooptijden voor deze projecten zijn langer dan verwacht door verschillende omstandigheden.

In december 2019 zijn de eerste coronabesmettingen in China waargenomen. Drie maanden later heeft dit geresulteerd in een pandemie met wereldwijd vergaande maatregelen. Ook in Nederland zijn in 2020 vergaande maatregelen getroffen om de verspreiding van het virus te remmen en de druk op de gezondheidszorg op te vangen. Veel sectoren zijn zwaar getroffen door de maatregelen.

De corporatiesector ervaart ook de gevolgen maar niet in de omvang zoals deze voor andere sectoren aan de orde is.

Binnen Patrimonium zijn de effecten continu gemonitord. Wat is de impact voor de huurders, wat is de impact op ons werk en wat is de impact op alle onderhoudsactiviteiten. We zien dat een beperkt aantal huurders minder goed in staat was de huur te voldoen ten gevolge van de corona-crisis. Met deze huurders zijn maatwerkafspraken gemaakt.

Het kantoorpersoneel heeft in 2020 zoveel mogelijk thuis gewerkt. In ons kantoorpand zijn voorzieningen getroffen om op 1,5 meter te werken en daar waar nodig werken medewerkers op kantoor. De vaklieden hebben tijdens de harde lockdown alleen de spoedreparaties opgepakt. Daar waar mogelijk doen we iets meer en volgen we het protocol Veilig Werken.

We hadden voor 2020 een aantal grote renovatieprojecten gepland. Omdat ook onze huurders meer thuiswerken, hebben we een aantal rustwoningen beschikbaar gesteld voor onze huurders. In een enkel geval zijn werkzaamheden vertraagd of omdat er sprake van corona bij een huurder of omdat er sprake was van corona bij onze aannemer. Over het algemeen kon de uitvoer van de projecten redelijk in lijn met de planning worden uitgevoerd.

Voor 2021 verwachten wij dat de lijn zoals we die hebben gezien in 2020 nog een behoorlijk aantal maanden zal voortzetten. Binnen Patrimonium worden alle ontwikkelingen ook in 2021 nauwlettend gevolgd en wordt geanticipeerd op alle ontwikkelingen. Gezien de snelheid waarmee alle ontwikkelingen zich aandienen, is het financiële effect voor Patrimonium voor 2021 nog niet volledig te voorspellen. De verwachting is dat de continuïteit van Patrimonium ten gevolge van deze uitbraak niet in het geding komt.